am730：經濟人看世界 - 預期回報率的估算

投資者投資債券，每年利息一般是固定不變。若持有債券至到期日，收回本金，每年的投資回報率是固定不變的。在這情況下，預期回報率與實際回報率相同。

若投資者持有股票，則不保本，股價會波動，股息會升跌，每年回報率並不固定。投資者可以參考過去股票的回報率，去估算預期回報率。例如一隻上市兩年的股票不派息，過去兩年股價是附表的表現。

若以數學平均法計算，每年平均回報率是11.5%，即 30%加-7%再除以二；若以幾何平均法計算複式回報率，則是每年10%(兩年間由100元升至121元)。根據歷史往績，應如何估算預期回報率？

一般而言會採用數學平均法。未來回報率是不確定的，以過去兩年往續估計，有可能出現30%，亦可能出現-7%，各有50%機會；故把兩個數加起來再除以二，找出預期回報率。若採用幾何平均法便忽略股價會波動的不確定因素。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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am730 | 2013-02-15 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：重建公務員樓 締造三贏

近月立法會議員蔣麗芸向發展局局長陳茂波提問，政府可否考慮協助小業主重建公務員樓宇，以節省時間和行政費用。

 

公務員樓宇的重建問題，是歷史遺留下來的問題，有關方面遲早要面對。港英政府在1952年推出公務員建屋合作社計劃，以大約三分一的地價批出土地，讓合資格的公務員以合作社形式興建房屋，合作社擁有土地及樓宇的業權，與社員簽訂租契佔用有關單位。

 

政府在1993年修改條例，合作社只要取得75%社員同意，便可解散和進行分契。

現時全港238個公務員建屋合作社，只得11個轄下的樓宇已經重建，餘下的227個合作社若重建樓宇，以各地段容許的地積比率計算，可提供96.3萬平方米住宅樓面面積，即103.6萬平方呎，可興建兩萬個500呎住宅單位。

上世紀五十年代，香港人口急增，住屋問題嚴重，政府以低價批地給公務員建屋，主要是解決當時的居住問題，沒想到五、六十年之後，會因為地價颷升，製造新的居住問題。

 

根據報導，不少早期入住這些單位的公務員現已退休。由於年紀老邁、行動不便，樓宇又沒有電梯，以致被困在家中，無法外出。業主若想將單位出售或出租，另覓合適住所，則要向政府補回地價，金額動輒數百萬元，甚至過千萬元，根本難以負擔。結果大量空置單位無人居住，造成浪費。

 

由於不少公務員樓宇位處市區靚地，加上只得五層高，並未用盡地積比率，理應吸引發展商進行私人收購重建，毋須政府出手協助。但問題是小業主並非擁有十足業權，若想出售單位給發展商，要先補回三分二的地價。發展商知道小業主沒有十足業權，亦不會願意以同區面積相若的單位作為賠償。除非類似寶翠園的例子，重建後升值潛力特別高，否則發展商不會主動以樓換樓方式向小業主進行收購。

基於公平原則，政府實在很難豁免補地價，讓發展商（包括市建局）重建公務員樓宇，增加住宅樓面面積。但政府可以協助發展商及小業主進行商討，研究小業主可否將單位免補地價出售給發展商，換取面積較細的單位，再由發展商負責向政府補回地價，進行重建。政府、小業主和發展商願意合作，相信可達致三贏局面。政府可取得一筆補地價收入，小業主可換取高於業權價值的較細單位，發展商透過重建，釋放土地價值去賺取合理利潤。

除了公務員樓宇出現重建問題外，日後類似問題同樣會出現在未補地價的居屋、夾屋、置安心和租置單位，總數接近40萬個。特別是租置單位，折扣率特別高，問題更嚴重。在同一座公屋之內，有已出售的租置單位，有未出售的出租單位；已出售的租置單位有未補地價的，有已補地價的。日後若要重建整座公屋，因住戶業權不同，必然出現不少爭拗，阻礙重建。

未來幾年香港仍然會面對房屋供應不足的問題，政府可考慮暫時放寬上述各類房屋的限制，容許業主未補地價出租單位，將部分租金收入繳付給政府作補償。這可以讓有需要遷出的業主收取租金後，租用其他合適地方居住，亦可避免單位空置，造成浪費。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-02-14 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

am730：經濟人看世界 - 實際回報率的計算

上文提到要計算投資的實際回報率，應該採用幾何平均法(geometric mean method)找出複式回報率，而非數學平均法(arithmetic mean method)。若採用幾何平均法計算投資的複式回報率，便單單考慮最初和最終的數值，無需理會期間的變動。

例如恒指由2010年底的23,035點，下跌至2012年底的22,656點，即下跌了1.65%，兩年實際回報率是-1.65%，即每年平均下跌0.83%。恒指兩年間下跌1.65%，但投資者若持有恒指成分股(例如盈富基金(2800)) ，每年可得3厘多股息，投資者依然可獲得正回報。因此，不少港股基金將投資表現與恒指比較，其實是計少了股息，基金的回報率若與恒指一樣，其實已跑輸大市3%或以上。

若投資回報率是每年固定不變，用兩個方法得到的回報率便一樣，舉例如下：

假設投資的股票不派股息，2010年底購入價是100元，每年升值10%。若用數學平均法計算每年平均回報率是10%(即 (10%+10%)÷2=10%)。若以幾何平均法計算複式回報率，單單考慮最初(100元)和最終(121元)的數值，不理會中間數值(110元)，兩年間由100元上升至121元，即上升了21%，每年平均升幅(即複式回報率)亦是10%(100元x(1+10%)x1+10%=121元)。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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am730 | 2013-02-08 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：年輕人為何不滿政府

梁振英政府民望偏低，根據港大民調，市民不滿政府表現的比率高於滿意比率。若以受訪者年齡進行分析，18至29歲的受訪者有58%反對梁振英當特首，支持率只得25%。

有人說過去二十多年，全球化趨勢加劇，不少先進國家的年輕人，面對高失業、工資低增長的困境，香港年輕人的遭遇已不算太差。

但過去十多年，特區政府推行的一些政策，確實傷害了年輕一代，加深他們對政府的不滿。

首先，九八年亞洲金融風暴衝擊香港後，特區政府出現龐大財赤，於是推行公務員體制改革，大幅削減新入職公務員薪酬，以合約制取代長俸。其他公營機構效法政府做法，針對1999年以後入職者大幅減薪。醫管局新入職醫護人員的薪酬被削三、四成之多，社福界和學界以政府削減資助和推行一筆過撥款制度為由，同樣大幅削減新入職的前線職員薪酬，以致出現同工不同酬的情況。新入職大學畢業生的薪酬較中五畢業的舊人還要低一截，損害了年輕人的工作士氣。

其實早於1999年，筆者已提醒政府高官，應該全體公務員齊齊減薪，而不應單單針對新入職者。政府高官說擔心公務員提出司法覆核，指政府違反《基本法》保障公務員原有薪酬的條款。結果要等到梁錦松出任財政司司長，全體公務員才齊齊減薪。自此之後，政府財政回復收支平衡，兼且多年錄得巨額盈餘。但過去針對新入職者減薪和推行合約制的做法，造成公務員及公營機構人手嚴重流失，年輕一輩對政府極度不滿。

2000年10月，前特首董建華突然推行高等教育大躍進，要在十年內將高等教育普及率由三成增加至六成。之後各高等院校大搞副學士課程，每年向中學畢業生收取數以億元計的學費。政府為了節省開支，取消大部分非學位課程（包括碩士和文憑課程）的資助，要學生負責所有費用。結果令不少大學畢業生，要花上十多萬元修讀碩士課程，把工作後多年的積蓄奉獻給高等院校。

特區政府推行高等教育大躍進，結果超額完成。現在高等教育普及率已超過六成，可是年輕人的就業前景和薪酬水平卻沒有隨學歷提升而有所改善。根據統計處的人口普查資料，由2001年至2011年15歲至24歲的青年人口中，擁有文憑/證書或副學位的人數急增三倍，而同期薪酬卻停留在8,000元水平。

本地青年人收入十年不變，但同期的綜合消費物價指數則累升12%。至於樓價，同期更大幅上升一至兩倍或以上。以一個位於港島區，實用面積430呎或以下的住宅單位為例，2001年平均呎價不到3,000元，2011年已攀升至接近9,000元，現在更超過11,000元。要購買一個430呎面積的小型單位，平均樓價接近500萬元，相等於年輕人600個月或50年的人工！即使在新界區首次置業，至少也要200多萬元，相等於20多年的人工，這又難怪數以萬計的大學學生和畢業生爭相輪候公屋。

過去十多年，香港經濟依然倚賴金融和地產業，經濟大上大落，年輕人往往首當其衝。法律、會計、醫療及工程等專業，工時又特別長，令年輕一輩每日工作至身心俱疲，影響家庭及社交生活。梁振英政府若想民望回升，便應正視上述教育、房屋、就業及經濟政策出現的問題，以挽回年輕人對政府管治及未來經濟前景的信心。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-02-07 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 的士應該申請減價

最近各的士團體先後向政府申請加價，落旗加價2至3元，加幅10%至20%，而的士牌價亦直逼700萬元大關。

的士團體每年向政府申請加價，已成了抬高牌價的慣例。每次的士加價，車主都會調升車租，將大部份加價得益據為己有。至於司機，加價後面對租金上升，乘客量下降，收入往往因加得減。

自九七回歸後，的士每日乘客量持續下跌，由130萬人次跌至90多萬人次，下跌兩成多。根據需求定律，的士不斷加價，只會令乘客量進一步下降，令司機搵食更加艱難。

的士若想提升市場佔有率和競爭力，不再被其他公共交通或私家車取代服務，便應申請大幅減價，令乘客量止跌回升。現時市場上依然存在大量「八折的」，可見的士減價空間十分大。

的士團體申請加價理由之一，是保費大幅上升。的士保費大增，反映意外率上升，這相信與車租和牌價高企，令租車和供車的司機工作壓力大增有關。要避免保費大增，便不應再加價去刺激車租和牌價，加重司機工作壓力。

政府亦應增發的士牌，供司機以合理租金租用，調節市場失衡的情況。政府可以增建出租公屋和多批土地興建居屋私樓，去遏止樓價和租金飆升，為何不考慮增發牌照去遏止的士牌價和車租繼續飆升？

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2013-02-05 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利