壹週刊（壹角度）：老有所養是奢望嗎？

近日有報章揭發大埔一間護理安老院，竟然要長者在光天白日下，在沒有遮掩的平台上赤裸輪候洗澡，嚴重踐踏長者尊嚴，事件令人關注到私營安老院的服務質素和監管問題。

筆者相信這次「裸浴」事件，不過是問題的冰山一角。翻查立法會資料，過去兩年，立法會十分關注資助院舍宿位供應和服務質素問題。2013年2月，立法會議員胡志偉向勞福局局長張建宗提問，指長者及殘疾人士的資助院舍宿位嚴重不足，以致輪候時間極長，質詢政府有否具體措施縮短輪候時間。

到去年12月，政府向立法會提交文件，內容包括資助安老宿位的供應，資助宿位與非資助宿位名額的比例，服務水平和質素，以及為縮短輪候時間訂立目標。根據政府資料，現時各類安老宿位的輪候長者人數，都多於受資助宿位數目。輪候長者平均要等上兩、三年才可以入住，不少長者未入住前已經過身，不用接受政府資助。

社會福利署提供的安老服務，其信念是使長者能夠有尊嚴地生活，並為他們提供適當的支援，以期實踐「老有所屬、老有所養、老有所為」的理想。然而，信念歸信念，理想歸理想，政府制定安老政策，調撥財政資源時，又是否真誠地讓長者活得有尊嚴，達到老有所養的目標？

香港資助安老宿位長期不足，數目不到3萬個，當中包括向私營安老院「買位」，由私人牟利公司負責經營，政府只負責監管。政府把提供安老宿位的責任交給私營部門，美其名是增升營運效率，方便增加宿位供應，但實際上卻導致服務質素下降，嚴重損害長者的尊嚴。

私營安老院要在市場上付出十足市值租金，聘用足夠人手提供服務。過去十年，本地租金大幅上升，勞力市場人手緊張，自然增加私營安老院的經營成本。私營安老院不是慈善組織，在商言商，為了維持利潤，就會想盡辦法增加入住長者數目，以及縮減人手，藉此增加收入和減少支出。因此便出現把平台用作「浴場」，當社署通知會巡查時，便外借人手充當職員，濫竽充數。

社署明顯缺乏足夠人手監察，若取締違規的私營安老院，又擔心自找麻煩，不知怎樣安置長者，故只能不斷發勸諭信和警告信。而私營安老院則不斷接信，但態度依舊。政府倚賴私營安老院提供宿舍，直接間接推高市場租金，令其他沒有政府資助的行業經營變得更加困難。

筆者的教會位處鴨脷洲大街，親身經歷過去十多年，區內私營安老院愈開愈多。由於長者行動不便，故此安老院一般會同時租用地下商鋪及低層單位，以方便長者出入，因而令鋪租大幅颷升，其他行業更難經營。安老院人手不足，還可以透過輸入外勞去補充。但用作安老院的土地供應不足，則無法透過輸入土地去解決（除非把長者輸出至內地）。

政府在規劃土地興建公共房屋和私人屋苑時，實應預留多些土地和低層單位用作興建安老院，以象徵式租金交給慈善組織和非牟利機構經營。經營者不用負擔巨額租金，又沒有盈利壓力，自然會較着重提升服務質素，改善長者的生活空間。期望政府有關方面從今次「裸浴」事件中吸取教訓，認真改善安老院舍服務，真正做到「老有所養」。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-06-04 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹本萬利 ）：領匯獨領風騷

百年洋行和黃（13）在今年五月二十六日作最後買賣，併入長和（1）後，在六月三日除牌，同日由長和分拆的長實地產（1113）以介紹形式上市，並自動成為藍籌股。

自從今年一月，長實和黃宣布世紀重組計劃後，兩隻股票的股價在過去四個多月大幅攀升三成多，市場人士說是反映兩間公司之前的折讓。完成重組後，長和及長實地產的市值遠高於之前的長實及和黃，市值由折讓變成溢價，真佩服李氏家族點石成金的能力。若然公司重組真的可以釋放價值，而不是作為炒作的藉口，相信日後將有更多地產公司大搞合併和分拆。

未完成重組前，長和市值已是一眾地產股之冠。過去五年（由二○一○年五月二十六日至二○一五年五月二十六日），長和的總回報（包括股息）為120%，每年複式回報17%，遠高於同期恒指（未計股息）及中原指數（未計租金）的升幅。但查實過去五年，收租地產股領匯（823）的表現拋離長和一大截，總回報高達182%，每年複式回報23%，可算獨領風騷。

筆者在一○年中決定入市認購領匯，除了貪其派高息，業務增長穩定外，亦由於過去住過公共房屋（包括徙置區、廉租屋和居屋），知道房委會管理商場和鋪位缺乏效率，管理員得過且過，故此相信領匯能夠提升營運效率和資產價值。

試看看由食環署管理的街市大廈，即使位處市區優質靚地，卻人流稀少，門可羅雀，攤檔大量空置，或者用作貨倉，浪費寶貴土地資源。去年十二月領匯被納入恒指成分股，一度令股價升上50元以上，則明顯偏高。之後股價從高位（53.65元）回落一成多，反而覺得十分合理。雖然美國息口向上，對收息股有一定影響，但領匯開始收購和發展私人商場，甚至衝出香港，相信這些都有助公司業務發展，增加派息，值得繼續中長線持有。

作者曾任前香港理工大學會計及金融學院副教授，二十多年投資經驗，強調中長線、價值投資法，個人投資的回報，平均每年接近兩成，熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展，現為專欄作家及教育中心校監。

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壹週刊 | 2015-06-04 |A088-089| 財經| 壹本萬利 | By 林本利

壹週刊（壹角度）：重建公務員樓 符合公眾利益

今年一月特首梁振英發表施政報告前，有傳媒披露政府會推出重建公務員樓政策，藉此釋放更多市區優質地皮，增加房屋供應量。但後來發覺施政報告內容完全沒有觸及有關政策，反而提到會協助重建石硤尾大坑西邨，興建5,000個出售單位。當時相信令不少居住在沒有電梯的公務員樓、行動不便的長者感到十分失望。

事隔四個月，終於有突破性進展。近日發展局表示，房協同意明年初推出先導計劃，代合資格的公務員樓業主向政府繳付餘下的三分二地價，並會以市價至高於市價一成的樓價收購單位。房協完成收購後，把土地用作興建資助出售房屋，以低市價售賣給合資格的申請人士。公務員樓業主出售單位給房協後，可以錄表資格購買房協的二手單位，毋須入息審查。

公務員樓的重建問題，是歷史遺留下來的問題。上世紀五十年代，香港人口急增，住屋問題嚴重。港英政府在1952年推出公務員建屋合作社計劃，以約三分一的地價批出土地，讓合資格的公務員以合作社形式興建房屋。到1993年，政府修改條例，合作社只要取得75%社員同意，便可解散和進行分契。但業主若想將單位出售給私人發展商重建，要先補回三分二的地價，金額十分龐大。

發展商知道業主沒有十足業權，亦不會願意以同區面積相若的單位作為賠償。兩年多前，已有公務員樓業主向政府反映重建時所遇到的障礙，希望政府能夠提供協助。但基於公平原則，政府實在很難豁免業主補地價，讓發展商重建，藉此增加房屋供應。

經過兩年多研究，發展局近日提出的重建計劃，確實有助解決問題，方便日後重建公務員樓。房協以市價（或高於市價一成）收購公務員的單位，代為支付餘下的三分二地價，並且讓業主以綠表購買房協的二手資助出售房屋，確實可以提供誘因，讓業主出售單位給房協進行重建。但計劃要得到100%業主同意，門檻實在太高，個別業主可能叫價過高而令整個計劃胎死腹中。

因此，房協（或發展局）實應考慮降低門檻，例如下調至75%（與分契要求一致）或80%（與強制收購一致），以便計劃能夠順利開展。房協收購公務員樓後，若把土地用作興建資助出售房屋，政府在補地價方面會提供優惠，可以降低房協的發展成本和風險。然而，不少公務員樓位處市區優質土地，重建後的價值可以很高。只要房協計算清楚重建後的得益高於發展成本（包括補足地價），政府不宜限制房協只能興建資助出售房屋，房協亦不應局限計劃只適用於面積超過10,000平方呎的地盤。

另外，業主出售單位給房協後，可以綠表資格申請房協的資助出售房屋。但事實上，房協未補價的資助出售單位（主要是夾屋）只得萬多個，在二手供應嚴重不足的情況下，恐怕有關政策只會進一步推高樓價，令未補價的售價更接近市價。政府應考慮讓業主選購房委會轄下總共30多萬個未補價的居屋和租置單位，以增加業主的選擇。

政府及房協推出重建公務員樓先導計劃，以及平民屋宇有意重建大坑西邨，都是希望解決歷史遺留下來的重建問題，發展商都表明不會從中取利，只希望增加房屋供應，方便長者和有意置業的年輕人，計劃符合公眾利益，值得支持。若然上述計劃成功，日後可以採用類似模式去重建數十萬個未補價的資助出售房屋（包括夾屋、居屋和租置單位）。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2015-05-28 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹本萬利 ）：如何篩選恒指成分股？

筆者二○一○年決定提早退休，開展人生下半場。當時決定退休後的投資組合，當中七成（包括自用物業）是房地產、一成是股票、一成是本地企業債券，餘下一成是人民幣及港幣。

退休人士應如何選股呢？由於買股是準備作中長線投資，故此應優先選擇那些有穩定業績、派息較高和業務清晰的股票。

恒生指數50隻成分股中，其實可以選擇的不多，只得10隻左右。首先，由於個人資產組合中已有七成是香港的房地產，故此毋須購入本地地產股。當時反而選擇購入仍未屬於恒指成分股的領匯，貪其高息，業務增長穩定。

至於本地金融股，個人獨愛恒生和中銀（兩股近期都大升）。本身是恒生的長期客戶，對銀行的發展自然較熟悉；至於中銀，除了貪其高息外，還有壟斷人民幣業務的優勢。近年滙控同樣派高息，但由於醜聞不絕，罰款像個無底深潭，故已不敢長揸，只偶然見到其股價低沉，而有心人要推高恒指時才考慮短線購入。

去年年底才購入港交所，憧憬港股成交大增，股價會隨之上揚。筆者對內地的金融股完全缺乏信心，故此不會持有個別的內銀股和內險股，擔心隨時爆煲。當看好A股或H股時，情願買ETF，因為即使其中一隻股票爆煲，也不會太傷。

同樣道理，對紅籌股及內地能源股一直也有戒心，只選取中移動和中石油，貪其業務較清晰，兼且派高息。過去幾年，中信泰富和華潤系先後出事，嚇壞股東，證明看法沒錯。本地三隻公用事業股，筆者覺得電能好過中電，但不會長揸不放，會看公司業績（特別海外），派息及股價是否合理。至於煤氣，過去數十年屬恒指增長最快的公司，但因息率較低，加上太多看不清的內地業務，故此沒有購入。

騰訊及賭業股，風險太高，大上大落，不適宜退休人士持有。餘下的綜合企業股、食品零售股和交通運輸股，筆者獨愛太古和國泰（視乎油價），箇中原因日後會和讀者分享。

作者曾任前香港理工大學會計及金融學院副教授，二十多年投資經驗，強調中長線、價值投資法，個人投資的回報，平均每年接近兩成，熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展，現為專欄作家及教育中心校監。

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壹週刊 | 2015-05-28 |A088-089| 財經| 壹本萬利 | By 林本利

壹週刊（壹角度）：提委會組成方法才是要害

港大、中大和理大三間大學合辦的滾動民調顯示，支持和反對政府提出的政改方案比率進一步拉近，一度相差只有2個百分點，這與政府官員之前指有六成人支持方案，高出反對比率至少20%的說法截然不同。

從不同民調的結果顯示，估計有三成多市民，不論政府拋出什麼方案，都會支持政府。因此，近月政改支持度下滑至只得約42%，明顯反映市民對一眾高官「離地」和「失控」的宣傳，董建華的「反共」論，以及羅范椒芬指郭榮鏗（未夠40歲）及湯家驊可入閘選特首等謬論，表達強烈不滿。

到底中央及特區政府官員是否希望政改得到通過，由於筆者不是他們肚裡的蟲，故此難以下判斷。有人指某些當權者不想政改獲得通過，方便他們下屆競選；亦有人指中央對政改是否獲得立法會通過，根本不會「上心」。當然，亦有言論指立法會低級地區議會一旦否決全國人大最高級議會的決定，中央顏面何存？若然政改不獲通過，特首繼續缺乏認受性，未來特區政府將更難有效管治，整個社會肯定進一步撕裂。因此，相信絕大部分港人，是希望通過政改，落實「真普選」，即使大家對此有不同演繹。

政治涉及爾虞我詐，不斷測試對方底線和最終妥協的博弈行為。相信不少港人抱着觀望態度，極期望政改表決前一刻能夠柳暗花明，中央或特區政府願意為政改方案作出「非原則性」的讓步，令民意一面倒支持方案，為香港民主發展，亦為整個中國民主發展踏出重要的一步。

根據「政改民調關注組」的民調結果，贊成和不贊成立法會通過政改方案的民意維持在「五四」比率。調查亦發現，倘若政改方案加入「白票守尾門」、取消團體票及公司票、承諾2017年後優化特首普選制度，各優化方案可令支持度進一步增加至六成多至七成多。若三項優化方案的項目都做，政改支持度將增至八成。由此可見，市民的意見是很清晰的。即使在人大「831」的框架下，絕大部分市民仍願意支持立法會通過政改方案，只要方案得到優化。三項優化建議中，以取消團體票及公司票的效果最顯著，即時把支持率由約50%跳升至74%，足夠讓泛民議員（除了堅持公民提名的死硬派）有體面地轉軚。

現時由1,200人組成的選委會，由20多萬人選出，完全缺乏代表性，讓一群「高人一等」的既得利益者長期享有政治特權，大吃政治免費午餐，衍生種種貪污腐敗的問題。2017年即使未能落實一人一票的真普選，原有的選委會組成方法亦應檢討，包括取消公司票和團體票，讓數以百萬計的港人有機會參與選舉，選出較具代表性的1,200人。一些人堅持公民提名，正是擔心提委會缺乏代表性，容易被人操控。若然特區政府承諾優化提委會，自由黨及經民聯一眾功能組別議員願意支持取消團體及公司票，相信政改方案可望獲得近八成市民支持，在立法會肯定獲得通過。正如一些本地和內地法律學者所說，提委會民主化完全不違反「831」框架，特區可以自行立法。倘若代表商界利益的政黨死抱特權不放，激化更多人上街搞對抗，恐怕最終他們只會自食其果。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2015-05-21 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利