蘋論：核心基金 未處理強積金核心問題

強積金管理局發表諮詢文件，建議引入「核心基金」，收費比率可低至0.75%或以下，取代現時專為那些沒有或不想作出投資選擇的成員而設計的預設基金。日後核心基金將開放給所有成員選擇。

自從2000年12月正式落實強積金計劃後，市民對強積金的批評不絕於耳，對制度早已失去信心。即使年多前實施「半自由行」，讓成員可自由將本身的供款轉移至其他中介公司提供的基金，但由於涉及額外費用，兼且不保證投資表現較佳，故此270萬個成員中，至今只有10多萬人選擇轉換中介人。

截至今年6月底，強積金戶口價值估計達到5,500億元，以平均基金開支比率約1.69%計算，一年便為中介人及基金公司帶來近100億元的收益。隨着強積金成員的收入增加，以及政府不時調高供款上限（今個月上調至每月1,500元），強積金戶口價值勢將不斷增加，為中介人及基金公司帶來更多收益。

筆者作了一個簡單推算，去顯示強積金「食水」之深。假設一個成員每月收入3萬元，每月供款（連同僱主部份）3,000元，一年便36,000元。假若該名成員收入維持不變，工作38年，總共供款約137萬元。以過去13年強積金平均每年回報4%（已扣除費用）計算，38年後連本帶利戶口價值約322萬元，較供款額增加185萬元。

若然中介人及基金公司不是收取1.69%的費用，38年後的戶口價值應為481萬元。換言之，每年1.69%的費用，38年總共侵蝕了159萬元，令該名成員失去三分一戶口價值。若然日後核心基金的收費可以低至0.75%，38年後的戶口價值便可由322萬元上升至401萬元，增加79萬元，戶口價值約失去17%。

由此可見，強積金食水極深，嚴重侵蝕打工仔的血汗錢。現在積金局建議引入核心基金，將收費比率減至0.75%或以下，將有助提升各成員的戶口價值。然而，強積金收費高並不是問題的核心，問題的核心是基金公司表現欠理想。若然基金公司表現優異，平均每年回報超過10%，打工仔又怎會介意每年付出2%，甚至3%的費用？

因此，政府應趁今次引入核心基金的機會，要求各中介公司提供保證回報，至少每年要有4至5%，供強積金成員選擇。現時大學及資助學校亦有類似保證計劃，保證供款人退休時公積金戶口價值至少每年有5%的投資回報，不足之數由中介人或公積金的盈餘支付。筆者過去在理大工作時，便選擇保證基金（至少5%回報），三年前提早退休，基金表現不達標，需要中介人補回50多萬元的差額。

根據最近熱賣的《21世紀資本論》所提供的歷史數據和推算，估計未來數十年，資本的平均實質回報（扣除通脹後）是每年4至5%，遠高於每年平均1至1.5%的經濟增長率。因此，若要求強積金中介公司提供每年至少4至5%回報（包括通脹率）的核心基金，其實並不是過份的要求。

過去13年，強積金各類基金的平均收費較現時為高，仍可達到平均每年4%的投資回報。若然中介人和基金公司缺乏信心提供每年4至5%回報的核心基金，其專業資格實在令人質疑，政府可讓成員自由將供款轉至其他願意提供有關計劃的公司。政府甚至可考慮自行提供保證每年4至5%回報的核心基金，供所有強積金成員選擇。

據悉港大周永新教授即將向扶貧委員會提交全民退休保障計劃的研究報告。政府實應把今次強積金改革建議，與全民退保方案一併諮詢公眾，然後再提出一個全面而財政上又可行的退保計劃，以保障市民的退休生活。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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蘋果日報 | 2014-06-27 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

壹週刊：新界東北農地升值54倍

立法會財委會審議政府新界東北發展計劃前期撥款申請，特首梁振英在表決前罕有地在個人網誌發表一段短片，呼籲市民能夠齊心，本着人人為我、我為人人的精神，共同建設好新的新市鎮，令香港樓價不會不斷上升。

筆者關注新界東北發展，主要是因為自梁振英上台後，傳媒已廣泛報導地產商、個別人士及其家族所擁有的離岸公司，在新界東北囤積大量土地，當中包括負責發展計劃的發展局局長陳茂波及其政治助理何建宗。何建宗被人揭發後隨即請辭，但陳茂波卻稱已向特首申報（不知是被傳媒揭發前，抑或揭發後），不肯請辭，繼續統領發展計劃。換了是其他領導人，知道發展計劃與負責官員有着利益衝突，出現政治醜聞，自然會把計劃暫時擱置，待風波平息後再從長計議。

香港尚有數以千公頃的土地，可以用作建屋；發展局還有很多工作要做，包括處理新界及市區的大量僭建物和劏房。但特首梁振英卻一意孤行，繼續速速推展有關新界東北的前期工程，而且繼續由陳茂波負責，給人的印象是要在任期之內造成既定事實，讓一眾囤地的地產商和友好套現，將公帑輸送給他們。新界東北發展面積約600公頃，計劃興建6萬個住宅，預計發展成本約1,200億元（還未考慮未來工程費上升），當中300億元是作為收地賠償。花費1,200億元去興建6萬個住宅，每個住宅的土地開發成本已經要200萬元。加上建築費用，每個住宅的成本至少要400至500萬元（還未計地產商的利潤），對解決香港樓價高企的問題到底又有多少幫助？就以陳茂波在1994年購入三幅位於古洞的農地為例，土地面積是2萬平方呎，當中2,000平方呎於2008年被政府收回。以政府農地賠償為每平方呎969元計算，餘下1.8萬平方呎，若全數獲得賠償，即可套現1,744萬元。

當日陳茂波不過以35萬元購入三幅農地，呎價約17.5元，20年後升至969元，升值54倍，而同期樓價不過上升一倍而已。若非政府發展新界東北，陳茂波購入的三幅農地不過是荒廢的地，或者只能以賤價租出給務農的人。自從2010年11月曾蔭權政府開徵額外印花稅後，樓價已稍為下降，中原指數維持在100點左右。但梁振英在2012年7月上台後，推出「白居二」政策，又不時說政府缺地，這反而刺激樓價大幅上升，中小型住宅價格在短短兩年間上升三成多。

近月政府放寬「辣招」，讓地產商大賣樓花，鼓勵小業主同時持有兩個物業而毋須先出售手上單位，刺激樓價再度上升。梁振英於是又以樓價回升為由，呼籲立法會速速通過新界東北工程撥款。近年本地人口增長大幅放緩，與30年前發展沙田、屯門及將軍澳新市鎮的情況截然不同。展望未來十年，相信會有大量持有外國護照（包括居英權）的港人及其子女離開香港，到外國享受退休生活（當中包括不少警務人員及高官）。隨着美國加息，房屋供應增加，本地樓價自然降溫，幾年後香港的房屋問題肯定大幅紓緩，為何要急於花費巨額公帑去發展新界東北和賠償囤地的人？最近大埔白石角臨海豪宅地跌至每呎3,000多元，將軍澳地價更跌至每呎2,000元左右，新界東北農地還值每呎969元嗎？政府賣地成交價及補地價大跌，顯示未來住宅需求及樓價升幅有限。

梁振英及陳茂波若繼續花費巨額公帑發展新界東北，自然令人懷疑背後真正目的，絕不是為了解決港人住屋需要。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2014-06-26 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

蘋論：政治小丑 阻礙政制發展

在開始全民公投前，相信沒有人預料到會有超過70萬人參與，就連佔中發起人戴耀廷對公投的票數也不感樂觀，表明若不足10萬人投票便代表行動失敗。

但歷史豈不是經常出現出人意表的情況？1989年5月，有誰會相信北京當權者，為了鞏固權力，以真槍實彈，射殺手無寸鐵的學生？2003年6月，香港正受沙士疫症衝擊，又有誰會預計到50萬人在7.1回歸日上街，反對23條立法。還記得當時的中央政策組，估計只得3萬人上街。

佔中發起人戴耀廷去年1月發表文章，提到港人若要爭取落實真普選，可能要準備「殺傷力」更大的武器，就是佔領中環。之後，朱耀明牧師和學者陳健民響應戴耀廷的呼籲，認真部署「和平佔中」，成為「佔中三子」。

佔中三子都是天真和有理想抱負的人，他們以為只要有一萬人以上進行公民抗命，佔領中環，以和平非暴力方式去感召廣大市民的正義感，就可能給特區政府及北京當權者產生強大的政治壓力，願意落實真普選，到時行動便可結束。這個想法未免太過天真。一個以真槍實彈射殺北京學生的政權，又怎會向和平佔中的人屈服？

事實上，一直阻礙香港發展民主，正是在現行政制下拿盡好處的一小撮港人。這些人明知過去17年，由小圈子選舉產生的三位特首，包括董建華、曾蔭權及梁振英，只顧維護大財團及選委委員的利益，造成財富分配嚴重不均，整個社會日趨撕裂。面對政制不公，迫使越來越多港人，選擇以激烈手法進行抗爭，令特區政府更難於管治。

中國共產黨1949年取得政權後，不少內地人為了逃避共產政權，移居香港。之後內地一連串政治運動，把大量一心回國建設的愛國商人和知識分子弄得死去活來，最後選擇逃往香港。與此同時，香港實行的資本主義制度和市場經濟，為我們創造經濟奇蹟，港人生活水平逐漸追上歐美先進國家。1978年，中國推行經濟改革和開放政策，大量港商將資金投放內地，幫助祖國經濟起飛，不再一窮二白。

從歷史軌迹看，當一個國家或地區經濟發展達到某一水平時，人民對民主的訴求自然有增無減。回歸前，港人為祖國在經濟上作出巨大貢獻；回歸後，港人治港，《基本法》表明香港政制循序漸進，最終達至普選。過去香港在經濟領域成為內地的示範單位，香港在政治方面同樣可以成為內地13億人的示範單位，促進內地民主發展，毋須再透過權力鬥爭，能夠以和平方式將權力轉移。

眾所周知，內地當權者對其政治體制根本缺乏信心，不時擔心被人政治迫害和秋後算賬，故此早已將子女送往歐美民主國家，並勾結外國人侵吞國家資產，把財富透過離岸公司隱藏。一個缺乏民主、自由，政治封閉的國家，亦助長貪污腐敗和尋租活動，在經濟上難望更上一層樓。本地親建制的權貴，實應憑藉其政治地位，游說北京當權者信任港人，讓香港早日實行真普選，對內地產生示範作用。

只可惜香港的政治小丑，提出的政改方案，門檻之高就連其他親建制的黨派也難以接受。他們又不時向北京當權者打小報告，令中央政府對香港民情判斷失準，以為港人要搞獨立，最後拿出白皮書去否定《基本法》的高度自治，直接間接促使更多港人參與民間公投，並要7.1上街。

過去一年多，佔中三子為港人爭取民主備受當權者及政治小丑多方打壓，承受極大壓力。即使最終真普選落空，但歷史不會忘記他們在推動香港民主發展，喚醒港人要自己努力爭取民主上所作出的貢獻。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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蘋果日報 | 2014-06-24 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

蘋論：新界東北發展 為何捨易取難？

上周五立法會財委會討論新界東北發展前期工程的3億元撥款申請，立法會內議員進行拉布，立法會外示威人士與警方爆發衝突，財委會主席吳亮星決定中止會議，今日續會。

從電視畫面可見，絕大部份衝擊立法會的示威人士是年輕人，而負責抵擋示威者衝擊的前線警務人員，大多是新紮師兄和師妹。兩批年輕人為到新界東北發展而正面衝突，而背後最大得益者是那些早已囤地的地產商和「長輩」，實在叫人感到極其難過。

絕大部份（包括筆者）不會認同暴力抗爭，只會支持以和平理性的方式，去表達對政府及當權者的訴求。過去50萬港人七一上街，百萬人為六四事件逼爆中環，都是在和平、有秩序下進行，沒有發生任何暴力事件。負責維持秩序的前線警務人員，相信不少是認同示威者的訴求。絕不是示威者的敵人。

暴力抗爭，傷及無辜是應當譴責的；然而，一眾當權者在譴責示威者以暴力衝擊立法會的同時，又有沒有反躬自問，為何一群年輕人願意放下前途，透過激烈抗爭手段去反對新界東北發展？正如政務司司長林鄭月娥所述，不少示威團體及人士，本身不受東北發展影響，何解要走到前線去進行抗爭？

特首梁振英說發展東北是為了解決港人住屋需要，故不可能不遷不拆。又說注意到近幾個星期樓價有上升趨勢，故此有必要增加土地和建屋量去遏止樓價上升。他似乎忘記樓價回升，是因為政府放寬「辣招」，讓地產商大賣樓花。

市民眼見過去多年政府官員不斷向地產商輸送利益，充當地產商的「內鬼」，對特區政府早已失去信任，不相信政府耗資1,200億元（當中數百億元用作收地賠償）去開發600公頃土地，準備興建60,000個住宅單位，是為了市民（特別是年輕一輩）的住屋需要。

政府花費1,200億元開發土地興建60,000個單位，單是土地開發成本，每個單位便要200萬元，完全缺乏成本效益。正如發展局前局長麥齊光及一些學者（包括姚松炎）指出，香港還有2,000多公頃空置土地可以用作建屋；此外還有數百公頃高爾夫球場及休憩「熟地」，只供少數富豪玩樂，可以改作建屋。政府為何偏要捨易取難，硬要速速發展新界東北，摧毀別人的家園？事實上，現時有20多萬個房屋單位空置，預計又會出現移民潮，香港根本不存在房屋供不應求的情況。

說穿了，政府急於發展新界東北，明顯是向地產商和其他囤地的人輸送利益，讓他們早日取得回報。林鄭月娥曾經說過會收回所有土地再公開拍賣，但之後卻容許擁有大片土地的地產商保留土地發展權利，向政府申請補地價後自行建屋。政府若想盡快收地發展，又為何會「放生」地產商，浪費時間在補地價問題上與地產商討價還價？這個做法明顯與政府加快建屋的目標背道而馳。

發展局局長陳茂波、發展局前政治助理何建宗在新界東北發展上都出現利益衝突，要靠傳媒揭發才讓市民得知。兩名負責新界東北發展的官員也出現嚴重利益衝突，市民又怎會相信推動計劃的行政會議成員，立法會議員及政府高層當中，沒有地產商的「內鬼」，以及透過開設離岸公司一早囤地的專業人士。另外，特首梁振英好像至今沒有說過他本人及親朋沒有在新界東北囤地，他亦至今還沒有落實李國能報告的建議，修訂防貪條例去監管自己收受利益。

當日政府官員力主西九文娛區單一招標，強調不存在利益輸送，之後又要立法會速速通過高鐵近700億元撥款申請，說是為了趕及與內地高鐵「接軌」，現在的局面又是怎樣一回事？然而，即使現行政制不公，讓既得利益者為所欲為，反對新界東北發展的團體及人士亦應以和平理性方式進行抗爭，揭露和舉報當中種種不公不義的情況。筆者一直相信，那些行為不當和收受利益的公職人員，終有一日會被清算，罪行暴露在市民眼前。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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蘋果日報 | 2014-06-20 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

壹週刊：大量增建居屋助年輕人置業

長策會提出在未來十年興建28.8萬間公營房屋，當中80,000間屬居屋。由於近年建築成本大增，政府官員指以往「賣一間居屋換建兩間公屋」的情況已不復見，很難再以出售居屋來補貼公屋的建屋成本。

自2009年起，本地樓價急升，即使政府三番四次出招壓抑樓價，金管局又再三收緊樓宇按揭，樓價依然未見顯著下調，繼續在高位徘徊。正如中原地產創辦人施永青所述，現時六成多的私樓單位是沒有按揭的，故此即使政府收緊樓按，或者日後加息，對這些單位的業主沒有多大影響，而這些業主也不會急於大幅割價去出售手上單位。

樓價居高不下，未「上車」的年輕人實在難以置業，只好輪候公屋，以致輪候申請逼近25萬宗，當中有近7萬宗為18至29歲單身人士的申請。由於房委會實施計分制度，不少零收入的學生一到18歲就申請公屋，以成功申請到公屋為人生目標，實在令人感到嘆息。

筆者過去一直強調，政府房屋政策與運輸和就業政策相關，政府大量興建公屋和居屋，市民成功申請入住後便不願意遷出，以免失去房屋福利。公屋及居屋的流轉性極低，大量公營房屋的居民要花費金錢和時間往返工作地點，加重交通負荷。不少打工仔為了符合申請公屋和居屋資格，故意選擇收入較低的工作，或者讓部分家庭成員暫時失業，直至成功申請入住公共房屋。

今年年初，施永青建議政府向每一位香港永久居民承諾，他們一生中都有一次機會購買一個約500呎的上車居屋，單位只能用作自住，不能出租。此類居屋可隨時轉售，不用補地價，但轉售對象必須是未曾購買過居屋的永久居民。

施老闆的構思其實類似新加坡的組屋計劃。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的公民，且至少與另一名公民或者永久居民組成的核心家庭。組屋業主住滿五年後可以在公開市場上免補價將單位出售給公民或者永久居民，而年滿35歲的單身人士也可以在公開市場上免補價認購組屋。組屋業主轉售單位獲利後，還有權再次認購組屋，但需要支付15%至25%的利潤給建屋局。

梁振英上台後便推出「白居二」計劃，讓居屋白表申請者可免補價認購二手居屋。由於私樓供應不足，新建居屋又未「到位」，而二手居屋業主出售手上單位後又難以負擔私樓價格，故此在房屋供應不足的情況下，「白居二」計劃反而推高「上車盤」的價格，令年輕人更難入市。

現時一人家庭申請公屋的每月入息上限接近10,000元，三人家庭則接近20,000元，只要居屋價格定在較低水平，例如300呎（實用面積）售百多萬元，500呎售200多萬元，相信不少輪候公屋的申請人是有足夠能力置業，支付一成首期認購居屋。大量公屋申請人轉為申請居屋，土地資源（包括李兆基捐出的土地）改為興建居屋，將大大降低房委會的財政壓力。

日後居屋單位可免補價自由轉讓給未曾置業的永久居民，而業主轉售居屋單位後又可再入市認購居屋（把部分利潤分給房委會），將大大增加居屋的流轉性，方便市民搬遷，從而減輕交通負荷，促進就業。政府官員實應認真研究施老闆的建議。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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