過去數個月，本地樓市從低位急速反彈，中原指數由127.46點升至141.04點，至今回升超過一成。樓市復甦，一眾地產商隨即推出大量新盤應市，樓花期長達兩年多，單位面積屢創新低，但依然賣個滿堂紅，毛利高達四至五成之高！
筆者面對如此亂局，實在感到唏噓。樓價上升，有樓一族，特別是大地產商和炒家，自然開心不已。可是，若樓價上升至完全脫離一般市民的購買力，沒有父蔭的年輕人盡一切努力仍然無法上車，貧富不均問題不斷惡化，香港社會只會進一步撕裂。
自從2008年12月金融海嘯爆發後三個月，本地樓價從低位大幅反彈，至今上升約一倍半。過去幾年樓價飈升，樓宇供應短期內無法增加去滿足需求，前任特首曾蔭權自然被問責，指他任內沒有建立足夠土地儲備去應付未來的房屋需求。
樓價飈升的罪魁禍首，始終是美國聯儲局推行超低息政策，令大量資金湧入樓市。雖然過去幾年特區政府的財金官員不時推出措施壓抑樓市，但成效往往只能維持一年半載，之後樓價又拾級而上。
根據中原指數及綜合消費物價指數的數據，可以見到每次樓市飈升一段時間後，當政府推出措施打壓，或者預期美國加息，樓市便向下稍作調整，但一年半載後又重拾升軌。
2011年6月，中原指數突破100點後便向下調整約七個月，大約下調6%，連同期間物價上升3%，樓價實質下調近一成。市民收入隨着物價上升，供樓負擔比率自然下降，由之前的42.9%下跌至40.5%。
到2012年1月，樓價止跌回升，持續上升一年至2013年1月，扣除通脹後實質上升約27%，供樓負擔比率逼近50%。之後政府推出「加辣」措施，樓價再度向下調整約5%，連同期間物價上升4%，樓價實質下調近一成，供樓負擔比率回落至44.4%。
只可惜政府在2014年初突然「減辣」，容許購入樓花的業主可享有的換樓期由入伙後才計算，而不是計算簽訂臨時買賣合約的日子，結果令二手樓供應減少，刺激樓價飛升。中原指數由117.18點一直升至2015年9月的146.92點，升足一年半，供樓負擔比率突破50%。
去年6月港股大時代終結，樓價三個月後開始下跌，跌至今年3月，下調約13%。連同期間物價升幅，樓價實質下調約16%，個別之前炒賣熾熱的地區更下調兩至三成。供樓負擔比率由超過50%下跌至44%左右。若以同業拆息（Hibor）計算，更跌至約42%，接近過去二十多年的平均數，是合適的入市時候。
今年4月初，市建局以11,000元呎價出售新盤「煥然一居」，銷情極其冷淡，竟然有七成中籤申請人不去認購，實在令筆者感到意外和心痛。故此4月及5月時在這專欄強烈呼籲首置者應珍惜買樓機會，不要相信樓價會下跌五成的言論。現在樓價從低位急速反彈，錯過入市機會的首置者肯定後悔不已。
根據過去幾年的規律，今次樓市回升，估計持續一年半載。隨着美國加息升溫，供樓負擔比率上升，樓花供應大增，或者政府再出招打壓，估計到今年底或明年初，樓價又向下調整。到明年中，樓價回到較低水平時，有意置業者可以考慮入市。不應被地產商及傳媒不盡不實的消息所影響，盲目以高價搶購物業。
筆者面對如此亂局，實在感到唏噓。樓價上升，有樓一族，特別是大地產商和炒家，自然開心不已。可是，若樓價上升至完全脫離一般市民的購買力，沒有父蔭的年輕人盡一切努力仍然無法上車，貧富不均問題不斷惡化，香港社會只會進一步撕裂。
自從2008年12月金融海嘯爆發後三個月，本地樓價從低位大幅反彈，至今上升約一倍半。過去幾年樓價飈升，樓宇供應短期內無法增加去滿足需求，前任特首曾蔭權自然被問責，指他任內沒有建立足夠土地儲備去應付未來的房屋需求。
樓價飈升的罪魁禍首，始終是美國聯儲局推行超低息政策，令大量資金湧入樓市。雖然過去幾年特區政府的財金官員不時推出措施壓抑樓市，但成效往往只能維持一年半載，之後樓價又拾級而上。
根據中原指數及綜合消費物價指數的數據，可以見到每次樓市飈升一段時間後，當政府推出措施打壓，或者預期美國加息，樓市便向下稍作調整，但一年半載後又重拾升軌。
2011年6月，中原指數突破100點後便向下調整約七個月，大約下調6%，連同期間物價上升3%，樓價實質下調近一成。市民收入隨着物價上升，供樓負擔比率自然下降，由之前的42.9%下跌至40.5%。
到2012年1月，樓價止跌回升，持續上升一年至2013年1月，扣除通脹後實質上升約27%，供樓負擔比率逼近50%。之後政府推出「加辣」措施，樓價再度向下調整約5%，連同期間物價上升4%，樓價實質下調近一成，供樓負擔比率回落至44.4%。
只可惜政府在2014年初突然「減辣」，容許購入樓花的業主可享有的換樓期由入伙後才計算，而不是計算簽訂臨時買賣合約的日子，結果令二手樓供應減少，刺激樓價飛升。中原指數由117.18點一直升至2015年9月的146.92點，升足一年半，供樓負擔比率突破50%。
去年6月港股大時代終結，樓價三個月後開始下跌，跌至今年3月，下調約13%。連同期間物價升幅，樓價實質下調約16%，個別之前炒賣熾熱的地區更下調兩至三成。供樓負擔比率由超過50%下跌至44%左右。若以同業拆息（Hibor）計算，更跌至約42%，接近過去二十多年的平均數，是合適的入市時候。
今年4月初，市建局以11,000元呎價出售新盤「煥然一居」，銷情極其冷淡，竟然有七成中籤申請人不去認購，實在令筆者感到意外和心痛。故此4月及5月時在這專欄強烈呼籲首置者應珍惜買樓機會，不要相信樓價會下跌五成的言論。現在樓價從低位急速反彈，錯過入市機會的首置者肯定後悔不已。
根據過去幾年的規律，今次樓市回升，估計持續一年半載。隨着美國加息升溫，供樓負擔比率上升，樓花供應大增，或者政府再出招打壓，估計到今年底或明年初，樓價又向下調整。到明年中，樓價回到較低水平時，有意置業者可以考慮入市。不應被地產商及傳媒不盡不實的消息所影響，盲目以高價搶購物業。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-10-13 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利
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