林氏力牆： 收回私人會所地建屋

梁振英發表首份施政報告後，各大地產公司股價創出新高。地產商和小業主隨即提高售價，反映施政報告「冇料到」，未能改變市民對未來房屋供應短缺，樓價繼續高企的預期。

正如施政報告所述，過去五年公私營單位每年平均落成量只得兩萬多個，而每年新增的需求，即使不計非本地居民，至少三萬多個。每年短缺萬多個單位，五年便達到五萬個或以上。這又難怪近年房大行其道，明顯反映房屋供應嚴重不足。

政府採取一連串強力措施，亦只能夠在未來幾年提供三百多公頃土地，興建十二萬個單位。長遠土地供應，包括填海和興建人工島，更像紙上談兵、海市蜃樓，令人覺得根本難以落實。而最令市民憂慮的，就是政府以土地供應不足為由，放寬或解除土地的發展限制，變相向地產商輸送利益。首任特首董建華便以八萬五房策和發展創新科技為由，向各地產商輸送巨大利益，包括免補地價興建環保設施、免招標興建貝沙灣、醫院和酒店用地改作興建住宅等。

香港並不缺地，只因土地分配不均，地產商囤積土地，才造成缺地的假象。

政府若收回只供少數富豪享樂的私人會所用地，便即時可以增加數百公頃土地儲備。地產商本身擁有大量土地儲備不用，卻以一千元地價佔用政府珍貴地皮，這符合社會公義嗎？

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2013-01-22 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何避開樓災？

過去30年，香港出現過兩次大型樓災，樓價高位下調一半或以上。上世紀七十年代初，面對石油危機，股票泡沫爆破，恒指從1973年1,775點高位，一年半內急挫至150點，經濟衰退，失業率大升，到1976年經濟才全面復甦後，樓價亦大幅攀升，從1976年平均呎價(建築面積計)不足300元，大升兩倍多，到1981年突破1,000元一呎。當時每月家庭收入中位數約3,000元，不足買3呎樓。剛巧美國聯儲局主席伏爾克(Paul Volckcer)大幅調高息率對抗通脹，最優惠利率高見逾20厘。香港跟隨加息，供樓息率同高見20厘，導致樓價大幅向下，到1985年才止跌回升。

樓價在1985年回升後一直向上，只在1989年六四事件後及1994/95年現短暫調整。到1997年，樓價升至逾6,000元一呎，當時每月家庭收入中位數約18,000元，不足買3呎樓。九七回歸後，突發生亞洲金融風暴，金管局為捍衛聯匯令息率大升，供樓息升至10多厘，導致樓價急速下滑。加上董建華推出八萬五房策，房屋供應大增，樓價足足向下調整6年，高位跌七成，到2003年沙士後才復甦。

從歷史可見，當家庭供樓負擔比率大增，息率大幅上調，及房屋供應大增時，都促成樓價向下大幅調整。1981年供樓負擔比率(供款與收入比率)高見逾200%，1997年亦接近100%，樓市明顯出現泡沫。香港樓市受惠低息，供樓負擔比率約50%，高於40%的平均水平。樓市即使未出現大泡沫，但樓價明顯已偏高，脫離一般市民購買力。日後若供應增加，息率回升，經濟下滑，勢必出現較大的調整。然而，到甚麼時候，由甚麼突發因素促成大調整，卻沒有人可以預知。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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am730 | 2013-01-18 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：東隧合理回報 非一成不變

東隧於2010年8月向政府申請大幅加價四成，私家車收費由每程25元增加至35元。2011年6月行政會議否決東隧加價，公司於是申請仲裁，結果敗訴。最近政府公開仲裁庭的裁決理由，這對關心公用事業收費和回報的市民來說，是富有教育意義的。  

今次已是東隧第三次申請仲裁。政府是在1986年批出30年專營權給東隧，以「建造——營運——移交」（BOT）模式興建和營運東隧，直至2016年將隧道移交政府。1997年首次仲裁，仲裁庭裁定東隧30年專營權內，股本內部回報率的「合理但非過多」的水平應為每年15%至17%。根據仲裁結果，東隧隨即在1998年調高收費，私家車收費每程由10元增加至15元。

到2002年，東隧以回報率未達15%為由，再次申請加價。申請被拒後，東隧提出第二次仲裁。2005年仲裁結果維持1997年的裁決，認為「合理但非過多」的股本內部回報率是15%至17%。仲裁庭指東隧若不加價，便無法在30年專營期內取得15%的回報率，故此批准東隧再次加價，私家車收費由每程15元增加至25元，增幅為67%！

今次第三次仲裁，筆者擔任政府一方經濟專家證人。仲裁員審視過東隧和政府兩方面提交的資料和專家報告，以及傳召雙方的專家證人在聆訊中作證，最後作出否決加價的裁決，並提供裁決理由。

東隧要求加價的理據，主要是防止利潤跌至低於被視為合理的內部回報率幅度的下限，即15%。東隧指若在專營權餘下的幾年有效期內不加價，股本內部回報率將為14.33%，並不合理。  

政府一方認為對上兩次的裁決理由，對今次的仲裁並無約束力。政府理據的「重點」，就是當釐定專營期內的合理但非過多的回報時，應考慮實質（real）而非名義（nominal）內部回報率，特別是有關投資項目開展以來香港經濟出現的重要轉變。

簡單來說，實質回報率是名義回報率減通脹率。上世紀七十及八十年代，香港通脹高企，1982至1985年的平均通脹率是每年8.3%，1976至1985年的平均通脹率更高達8.9%。倘若1986年投資興建東隧時，股東預期的合理名義回報率是15%，而預期通脹率是8%，那麼當時預期的合理實質回報率大約是7%。

香港在97回歸後經濟下滑，1998至2004年出現六年通縮。由1986年推算至2016年，平均通脹率不到4%，遠低於1986年之前的平均水平。由於實際通脹率低於預期，東隧的實質回報率超過9%，已達到合理實質回報率。因此，若以實質回報率計算，東隧賺到的回報率早已超越合理水平。正如仲裁庭所述，沒有理由不考慮實質回報率而只考慮名義回報率；而名義回報率亦非一成不變，會隨時間過去和經濟環境轉變而作出調整。

筆者以為今次仲裁庭的裁決，符合經濟學和財務理論，亦應作為日後釐定合理回報的重要參考。香港司法獨立和法治精神是成為國際仲裁中心的重要元素，投資者可以透過仲裁去解決商業糾紛，港人實應好好珍惜。

（按：本文資料來自政府向立法會提交的公開文件，不涉及在仲裁中取得的機密資料，亦與政府無關。）



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壹週刊 | 2013-01-17 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 香港缺地 呃鬼食豆腐

梁振英明天將會宣讀任內首份施政報告，相信不少篇幅會提及如何增加土地供應，紓緩香港房屋供應不足和樓價高企問題。  

過去幾個月，政府官員不時說香港缺地興建住宅，需要移山填海，發展新界東北，改建工廠，將「政府、機構及社區（GIC）」用地改為興建住宅。甚至有消息說要透過搬遷體育城、將大學用地改建住宅、提高地積比率和建屋密度等方法，去增加房屋供應量。  

政府一直說香港缺地建屋，這無疑惹來市民恐慌，盲目以高價入市。不錯，香港人口超過七百萬，面積只得1,100平方公里，人口密度十分高。但現時全港只得大約7％的土地用作興建住宅；只要增加1％的住宅土地，即11平方公里（或1,100公頃），便可以興建足夠住宅供100萬人居住。  

九七回歸時，首任特首董建華提出十年之內，每年興建八萬五個住宅單位，即合共85萬個單位，又何來擔心土地不足？較早前發展局披露，政府還有2,000多公頃土地和大量農地可用作興建住宅；政府又可以徵用地產商的農地用作建屋，實在不愁缺乏土地。若真的缺地，政府可考慮收回只供一小撮富豪享用的私人會所用地，而不應向供市民大眾使用的社區設施用地打主意。  

香港缺地不過是「呃鬼食豆腐」，幫助地產商出貨。政府若真心想樓價平穩，不再飆升，便應說香港不缺地，土地供應將源源不絕，市民毋須急於搶樓。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2013-01-15 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 投資市場十災

筆者授課時不時提醒學員投資切忌過分貪婪和恐懼，以免高價接貨，賤價出貨，血本無歸。過去近40年香港投資市場至少有十個大災，每次資產值跌逾四成，包括：

1.1973年股災：恒指由1973年3月的高位1,775點下挫至1974年12月的159點，不足兩年下跌92%。

2.惡性通脹災：港跟美加息抗高通脹，恒指由1981年7月的1,810點降至1982年12月的676點，累挫63%。

3.港匯災：港元匯價由1982年7月5.9港元兌一美元，瀉至1983年9月的9.8港元兌1美元，使政府推聯匯制度。

4.牌價災：政府大量發牌，加上經濟不景，令市區的士牌價由1981年3月的27萬元高位，下跌至1983年9月的13萬元；新界的士牌價更由20萬元下跌至不足一萬元。

5.期指災：1987年10月股災，恒指及期指由逼近4,000點大幅下挫50%至不足2,000點，期指好友傷亡慘重。

6.宏調災：1993年大量資金湧港，恒指由5,000點大幅上升至1994年1月的12,599點。之後中央政府推出宏觀調控政策，恒指在一年間跌至6,890點。

7.金融風暴災：九七回歸前後股市急升，1997年8月升至16,820點水平；之後爆發亞洲金融風暴，港元備受狙擊，一年間跌至6,545點，蒸發10,000點。

8.樓災：樓價自九七回歸後大幅回落，到2003年5月沙士期間下挫七成。

9.科網股災：1998年8月政府入市後恒指大幅回升，出現科網股泡沫，在2000年初爆破，恒指在18,398點高位跌至2003年的8,332點，同期電盈(008)股價大挫97%。

10.國企股災及金融海嘯：2007年國企股大升，恒指增至31,958點。港股直通車無望，金融海嘯爆發，恒指1年間跌至10,676點。

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am730 | 2013-01-11 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利