林氏力牆：私樓淡靜轉炒居屋

政府在十月底推出兩項「辣招」，試圖為樓市降溫。不料到近日卻大幅放寬申請免補價購二手居屋的資格，似乎是鼓勵市民轉炒居屋。

梁振英上台後，在沒有經過詳細研究和討論的情況下，便急急推出每年5,000個白表免補價購二手居屋的配額，即時令二手居屋價格飆升。個別位處市區的居屋，綠表價竟然高達400多萬元，若要補價市值便達到800多萬元，較同區的私樓還要昂貴。

過去申請居屋白表入息上限是每月27,000元，資產上限不過50多萬元。若以此推算，白表人士購買二手居屋，最多只能負擔300多萬元的樓價。因此，明年推行有關政策，根本不會出現天價成交個案。

奈何負責房屋事務官員，竟然宣佈大幅放寬申請資格，把入息和資產上限上調50%，讓白表合資格人士可以購買500萬的免補價居屋，即市值接近1,000萬元。

現時全港超過70%的家庭月入4萬元以下，放寬申請資格後，估計共有27萬戶中產家庭合資格申請免補價購居屋。然而，現時未補價的二手居屋只得25萬個，每年免補價的綠表二手居屋成交量只得2,000多宗。在僧多粥少的情況下，二手居屋成交價肯定再屢創新高。

筆者實在不明白在住宅供應短缺的情況下，梁振英政府為何仍急於推出新政策。那些以天價購入二手居屋的中產，日後樓價大跌時無法甩身，肯定成為受害人。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2012-12-04 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

時代論壇: 經世理財 - 創造性資本主義

上世紀三十年代全球經濟處於大蕭條，經濟學家熊彼得提出資本主義的創造性破壞（Creative Destruction）學說。熊彼得相信市場的創造力，包括創造新產品、開拓新市場、開發新資源和開展新產業等，能夠破壞舊有和落後的生活模式，帶動經濟復甦和增長。

　　

自從二○○八年金融海嘯全面爆發後，歐美政府透過發債和增加公共開支，試圖振興經濟。但結果令國家財赤擴大，國債急增，經濟依然未有明顯復甦跡象。二○○八年，美國首富微軟公司創辦人蓋茨在瑞士舉行的世界經濟論壇中，提出推動創造性資本主義（Creative Capitalism）的理念，大企業要在全球經濟一體化中，透過創新方法推動慈善工作，把做好事（doing good）融入在商業活動中。大企業在賺取足夠生存的利潤和賺取暴利之間仍有很大空間，可以用作慈善工作。

　　

支持蓋茨的學者以為，大企業以創新方法推動慈善工作，例如以較低價格將產品在落後地區出售，長遠而言可以擴大市場。日後落後地區的人民生活得到改善，購買力上升，這有助於大企業的長遠發展。此外，企業不賺到盡，以創新方法扶貧，幫助縮窄全球的貧富不均，可以建立企業形象和聲譽，得到社會認同（recognition），變相幫助企業作宣傳。

　　

蓋茨的理念當然不被自由經濟學家所接納。他們相信面對全球激烈市場競爭，大企業若將資源用作慈善工作，實行利他主義，自然令生產成本和售價上升，實在很難在激烈的競爭中生存。企業倒閉，不單止企業的股東受損，連帶其他持份者，包括供應商、銀行、消費者及政府（稅收減少）都受到損害。

　　

過去數十年的經驗顯示，大企業若只顧追求短期最高利潤，賺快錢，罔顧對社會其他持份者的長期責任，最終可能要付上沉重代價。一九八九年埃克森石油在阿拉斯加的漏油事件，公司要為此作出巨額賠償；二○○一年安隆公司做假帳而破產；二○○八年雷曼兄弟公司負債過多而破產等，都表明大企業只顧賺錢，最終可能損害到公司股東的長遠利益。正如箴言所述，想急速發財的人反招致貧乏（箴廿八22）。

作者曾任教理大，現為教育中心校監

時代論壇: 第一三一八期.二○一二年十二月二日 

am730：經濟人看世界 - 300法則：計算退休金準備

筆者教授理財班時，不少學員問到，要累積多少財富才足夠退休之用。退休金數目多寡，主要視乎退休之後，個人或家庭生活開支要多少。若生活窮奢極侈，揮金如土，即使有過億元身家，也很快花光。

除了自殺外，沒有人知道自己的壽命。隨着醫療科技進步，香港人的平均壽命持續上升，在世界名列前茅。打工仔60歲退休後，一般可能多活20至30年，故此 要有充裕的退休金準備，以免日後要向政府申領綜援過活。一個簡單計算退休金準備的方法，就是將退休後每月的生活開支(包括住屋)乘以300。

例如每月預計開支2萬元(包括租金)，便需要600萬元(2萬元x300)的退休金準備。這個計算退休金準備的「300法則」，是假設每年投資回報率為 4%。一個退休人士若果擁有600萬元的資產，預期每年投資回報率有4%，那麼一年便可以獲得24萬元的投資收入，即每月有2萬元可用。

退休人士投資時，不宜太過進取，投資組合應該選擇風險較低的資產，包括息率較高的公用股和房地產信託基金等，以及保本的債券。在選擇投資組合時，也要選擇 一些能夠對抗通脹的資產如房地產，而投資組合的價值即使未能隨通脹升值，亦起碼可以對沖60%至70%通脹，以免把退休金被通脹蠶食，影響退休生活質素。

最簡單的自製退休金方法，就是用600萬元準備金購買兩層小型住宅，每層有4厘租金，一層自住，一層收租。

當通脹時，物業價格和租金會隨通脹上升，便毋須擔心通脹蠶食每月的退休金。
倘若投資組合以投資債券和持有現金為主，這些資產的收入是固定不變的，每月退休金更會被通脹蠶食，以致無法維持退休生活質素。



作者曾任教理大，現為活道教育中心校監
(最新課程：12月理財班；由林本利、陳肇賢及黃元山教授，請電2512 0699查詢。)

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am730 | 2012-11-30 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：入息及資產審查不能一刀切

今年七月特首梁振英首次出席立法會答問大會時便宣布多項利民措施，包括設立長者生活津貼和白表人士免補價購買二手居屋，以為可以藉着派糖提升民望。

不 料到兩項措施都在立法會內遭到阻撓。議員反對長者生活津貼申領人要申報入息和資產，又擔心白表購二手居屋推高樓價，要求政府押後推行。既然議員反對，梁特 首何不順水推舟，收回兩項措施，進行深入研究後，在日後的施政報告中再提出。

每月2,200元的長者生活津貼，是梁振英競選政綱之一。在社會福利政策中， 他提出四項改善長者退休生活的措施，包括增設特惠生果金，合併長者綜援金和生果金計劃，全面優化強積金計劃，以及為到人口老化問題作出財政撥備。

梁振英上台後，本應成立工作小組，研究如何應付人口老化所帶來的長者退休生活問題。現時政府倚賴的三條支柱，包括個人儲蓄、強積金計劃和長者綜援，根本無法保障長 者的退休生活。香港貧富不均問題嚴重，財富及儲蓄集中在少數人手上，大部分市民沒有足夠積蓄應付退休生活。強積金收費高、回報低，不斷蠶食打工仔的血汗 錢，市民對計劃早已失去信心。至於長者綜援，審批過於嚴苛，津貼金額微薄，不少長者情願自食其力也不申領。

政府要解決老年貧窮問題，為長者提供退休生活保 障，首先要研究和評估現時及未來數十年的人口結構，收入和財富分布，退休人士的各種需要（包括房屋和醫療），然後才能夠制定一個全面的退休保障計劃。

過去幾年，政府已增撥資源去改善長者的生活條件，包括將生果金由每月700元調高至過千元、引入醫療券計劃、增加院舍服務、實施長者「兩元任搭」乘車優惠 等。低收入的在職長者，可以申領鼓勵就業交通津貼，每月領取600元。

梁振英的扶貧政綱包括完善和統整各項政府資助和減免計劃，包括房屋、醫療和交通津貼 等的申請條件和程序。現時長者申請公屋、交通津貼和高齡津貼，都要申報入息和資產，或者接受審查。申請公屋的單身長者（60歲或以上），資產上限高達 40.6萬元，申領交通津貼可獲3.5萬元的額外資產限制。65至69歲長者申領高齡津貼（即生果金），要接受資產審查。這幾項長者福利措施，各有不同的 資產及入息限額，不單容易引起混亂，亦對那些勤奮工作，積極儲蓄的長者不公。

例如一名年過65歲的在職單身長者，每月收入9,300元，或者擁有41萬元 資產，便失去上述三項福利津貼。另一名長者，每月收入6,660元，擁有10萬元資產，便可以取得上述三項津貼，包括1,090元生果金、600元交通津 貼，以及可以入住公屋，每月節省約2,000元的租金支出，總數是3,690元。政府若落實長者生活津貼，還可以多領千多元，生活較那名每月賺9,300 元的長者更佳。

由此可見，任何一刀切的入息及資產審查，都會對剛剛超出限額的人帶來不公平，削弱工作和儲蓄意欲。政府實應進行檢討，整合各項福利計劃的申 領準則，讓不同年齡組群的長者，可按照他們的入息和資產多寡而獲得政府現金或實物津貼，真正能夠幫助他們安享晚年。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-11-29 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆：中策組 浪費公帑

近日中央政策組首席顧問邵善波指中策組是政府工具，全職顧問高靜芝負責公職人員委任工作，以及多名研究員被炒等事件，惹來公眾對中策組職能的質疑。

中策組主要職能是向特首、政務司司長及財政司司長提供意見。中策組負責政策研究，從多角度探討社會、經濟及政治各種問題，並了解分析社情民意。

回歸前中策組廣納人才，招攬不同政治背景的人加入，出任全職和非全職顧問，為政府施政提供意見。回歸後，中策組長期由中大教授劉兆佳領導，主要角色由政策研究淪為民意調查，不時聽到「佳叔」評論市民對政府施政的意見。

倘若政府要搜集民意，又何須成立中策組？多間大學不是設有民調中心，收費遠低於中策組的經營成本嗎？中策組對民意掌握錯得離譜，例如劉兆佳推測幾萬人上街與實際五十萬人差距甚遠。如此表現，負責做調查的人早應被炒。

幾年前邵善波進入中策組，明顯是因為他過去的極左言論，得到回報。現在高靜芝加入，同樣是因支持梁振英所得的回報。年過六十的高小姐，沒有研究學位和研究經驗，連申請當一個月薪16,500元的研究助理也不合資格，又憑甚麼技能每月拿20多萬元的薪酬？

其實現時的中策組就連民調中心也不如，早已淪為親中紅人及富二代的俱樂部，根本不能了解社情民意。立法會實應要求政府解散中策組，以免繼續浪費公帑。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2012-11-27 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利