am730：經濟人看世界 - 消費投資六四開

據統計資料，香港的本地生產總值中，約六成屬私人消費支出。若以此作準則，一個打工仔每月收入中，約六成用作消費，其餘四成可儲起來，用作交稅、捐獻和個人投資。若能每月把兩、三成收入用作儲蓄，再把儲蓄用作投資，只要投資小心謹慎，長遠不難取得7%至10%的實質回報，日後連本帶利可有更多消費。

在經濟學，投資正正是指平衡不同時期的消費。投資者犧牲現時消費和享受，將部分收入儲起用作投資，日後所獲消費和享受自然較現時多。因資本可產生收入的原理，肯犧牲現時享受，耐心等候資本增值，日後自然可取得更多收入作消費。

將收入部分用作消費，其餘用作交稅或捐獻同可視作對社會的投資和回饋。政府收稅後投資教育、醫療、房屋和基礎建設，長遠增加整個社會競爭力，提升人民收 入。市民將收入一部分作捐獻，或藉政府徵稅轉移給有需要的人，縮窄貧窮不均，社會更和諧，帶來政治穩定，亦有助經濟增長和發展，長遠對整個社會都有益。

當討論如何消費、儲蓄和投資時，實應以較廣闊眼光處理個人儲蓄。儲起的金錢除可作投資外，還可藉交稅和捐獻投資社會，建設未來。可惜大部分香港人，特別是富裕一群只懂不斷為自己累積財富而不曉得回饋社會，結果反因財富過多而出現爭產問題，破壞家庭和諧，甚至鬱鬱而終。



作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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網誌：lampunlee.blogspot.com

am730 | 2012-11-23 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：借醫斂財極之可恥

最新一期審計署報告揭發私家醫院賬目混亂不堪，斂財手法可算無所不用其極；不單吞吃病人的血汗錢，還對公帑造成巨大損失。

古語有云 「醫者父母心」，市民大眾對醫院和醫生的道德操守有一定期望。現今社會，我們當然很難期望私家醫生懸壺濟世，宅心仁厚，普濟眾生。但自97回歸後，私家醫 生一直抗拒合資格的海外醫生來港執業，築起厚厚的保護牆，收入早已羨煞旁人。料不到仍然有人假借提供醫療服務為名，想盡辦法與地產商及其他人再撈一大筆。

審計署揭發私家醫院和醫生至少十宗罪，當中包括獲低價批地建院後，私院沒有履行服務承諾，提供社區醫療服務和低收費病床。有私院甚至違反地契，分租醫院地 方牟利。出現醫療事故時，又延遲通報政府有關方面。亦有私院，表面上是慈善宗教組織或非牟利機構，卻另組公司，向私院提供服務牟利。將私院的利潤轉移至醫 生及其他人手上，逃避繳付利得稅，令政府損失稅收。

過去幾年，市民大眾早已對私院唯利是圖，見錢開眼的經營手法大表不滿。私院獲政府以低價批地建院，卻不 優先服務港人。隨着大量內地孕婦來港產子，私院其門如市，便紛紛將病床改為服務內地孕婦，兼且大幅加價，私院經常爆滿，令本地有需要入住私院的病人難以獲 得床位，被迫轉往早已不勝負荷的公立醫院。今年四月，梁振英見市民極度不滿，宣布明年對「雙非嬰」實施零配額，令私院損失超過十億元生意額，私院可說自食 其果。

眾所周知，私院收費欠缺透明度，病人出院時往往被嚇一跳，不知收費如此高昂，大失預算。個別私院累積巨額盈餘，數以 十億元計，但依然要大幅加價，將利潤透過會計手法轉移至其他關連公司和醫生的袋中。私院的賬單中，每日病床的租金不過一千幾百元，相對於其他數以萬元計的 手術費、手術室費、檢查費和化驗費等收入，不過是九牛一毛。但私院竟然還吝嗇病床租金收入，沒有按規定提供低收費病床。

最離譜當然是仁安醫院個案。當日投 得醫院地皮的公司，輾轉將地皮售給李兆基旗下的恒基兆業。之後恒基再向城規會申請更改土地用途，補價6億元後將近半用地改為興建豪宅「名家匯」，大賺20 多億元。仁安醫院地皮早在1982年公開招標，投得地皮的公司，成員包括地產商。公司四年後便開始申請將地皮改為住宅，之後地皮兩次易手，都是賣給地產 商，目的明顯是發展地產，而非真正為市民提供醫療服務。

恒基除了收購舊樓了得外，還懂得將煤氣廠房變成翔龍灣，嘉亨灣多建十多層；現在還被揭發以幫助政府 推行八萬五為由，把醫院用地改建住宅，賺取豐厚利潤。事實上，董建華治港七年間，向地產商輸送利益，又何止上述例子。有立法會議員向廉署投訴當年仁安醫院 為何獲批改建住宅，立法會亦會進行公聽會。期望有關方面能夠徹查事件，看看當中有沒有政府官員和城規會成員收受利益，方便地產商牟取暴利。

筆者過去一直支持自願醫保，由私家醫院及保險公司參與醫療融資計劃，藉此減輕公立醫院的工作負擔。但看到強積金中介人食水深、私院借醫斂財的情況，便覺得政府應重新檢視 有關計劃，避免500億元的公帑落入私院和保險公司的口袋中。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-11-22 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆：又是八萬五的錯？

仁安醫院將近半醫院地皮改建豪宅，勁賺至少20多億元。醫院發表聲明，竟然辯稱興建豪宅，是回應董建華八萬五房屋政策。

審計署的報告清楚顯示，當年投得醫院地皮的公司一直想將地皮用作興建住宅。1982年以六千萬元投得地皮的公司，股權由發展商劉耀柱及亞洲置地等公司持有。公司投得地皮後，遲遲未有動工興建醫院。

1986年，公司將股權轉讓給李嘉誠控制的公司，同年向政府申請將整幅土地改作興建住宅。兩次申請被拒後，李兆基於1989年入主公司，繼續申請起住宅，最終在2000年6月獲城規會批准，補地價6億元後將近半地皮興建豪宅名家匯。

事有湊巧，董建華在2000年6月接受傳媒訪問，提到八萬五房屋政策早已不存在。當時政府正忙於救市，又怎會接受地產商以支持八萬五政策為由，將醫院地皮改為興建住宅？而最神奇的是地皮獲批改建住宅後，恒基延至2004年，在樓市低位時才與政府達成補地價協議，以超筍價6億元換取興建30多萬呎豪宅，每呎地價不過千多元。名家匯開售平均呎價超過一萬元，是補地價的六倍以上。

從今次事件可見，地產商與政府官員及城規會委員確實配合得天衣無縫，將原本值幾千萬元的地皮變身成幾十億元的豪宅。事件顯示李兆基在這方面的本領勝李嘉誠。香港的土地資源，就由幾個財閥操控，這實在是港人的悲哀。




作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2012-11-20 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 72法則：計算資產何時翻一番

本月起，強積金實施半自由行，打工仔可轉移個人供款至其他強積金公司和計劃。據消委會和積金局資料，過去11年強積金投資表現欠佳；過去5年更有近半強積金基金錄負回報。除非政府願作大改革，不然打工仔實很難倚賴強積金作退休保障，自己要另謀出路，學習投資理財。

筆者在大學任教時，不時提醒學生努力學習，做好本份；不要急功近利，好高騖遠。大學畢業後，頭十年八載要在工作崗位上盡心盡力，並持續進修，節儉儲蓄。現時大學畢業生起薪點約11,000元，若能每月將3,000至4,000元儲起，到30歲左右儲足50萬元後，便開始積極投資。只要穩穩陣陣，避免過分貪婪和進取，每年平均取得約10%的實質回報(扣除通脹後)，資金每7年翻一番，28年翻四番後，50萬元便變成800萬元，足夠退休生活之用。

我們可應用「72法則」粗略估計資產值倍增的年期。這法則是用72去除以預期每年回報率，如預期每年回報率10%，便將72除以10，得到約7.2年資產值翻一番的數字。若預期每年回報率達20%，72除以20，便得到約3.6年資產值倍增的數字。上表列出在不同預期回報率，資產值倍增的實際年期，並和72法則計算所得作比較。

投資理財要在風險和回報中取得平衡，若過分保守，每年只得1%回報，恐怕到退休時也累積不到足夠生活的退休金。



作者曾任教理大，現為活道教育中心校監
(最新課程：12月理財班；由林本利、陳肇賢及黃元山教授，請電2512 0699查詢。)

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am730 | 2012-11-16 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：私樓呎價較九七高四成

從不同的資料顯示，現時的樓價整體而言已超越九七年的高峰水平，問題是超越幅度有多少。

市場人士一般採用三個不同的指標去量度樓價升跌，最常用的是 中原城市領先指數。這個指數在每星期五公布，反映5至11日前預計簽署正式買賣合約時段的大型私人屋苑二手樓價（以建築面積計算）。一般而言，買賣雙方會 在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。若以最新的中原指數116.07點計算，樓價便較1997年10月的高位102.93點，高出13%。

另一個常用的樓價升跌指標，就是美聯樓價走勢。這個指標是根據2008年之後全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，去計算出平均呎價（以建築面積作 準）。1995至2007年則以50個屋苑計算。今年十月，二手樓平均呎價是$6,667，較1997年8月的高位$6,170高出8%。

第三個計算樓價 升跌的指標就是差餉物業估價署提供的數字。差估署把私人住宅單位按照實用面積分為五類（A至E類），再以樓宇交易資料計算出每呎（實用面積）的平均售價。 買賣日期以簽署正式買賣合約（或轉讓契）的日期為準，首次買賣及非交吉的單位不會用作計算樓價。

根據差估署的資料，截至今年九月，私人住宅單位的平均呎價 已較1997年10月的高位超出26%。實用面積小於430平方呎的小型單位，以及大於1,076呎的大型單位的呎價升幅，更超出33-36%。差估署的 數字與中原及美聯所提供的數字，明顯出現很大差距。造成這差距主要有兩個原因。

首先，差估署的數據不計算新樓首次買賣，但之後的買賣交易都會計算。而中原 及美聯是計算指定大型屋苑的成交記錄，定期才會作出檢討，加入一些新落成的屋苑。美聯的數字只包括中小型屋苑，未計算一些豪宅的成交個案，以致拖低了平均 樓價升幅。

另一個原因是過去十多年新樓的發水情況十分嚴重，實用率只得七成左右，故此差估署以實用面積計算樓價，自然計算得較高的樓價升幅。此外，我們若考慮到九七 年前落成的二手樓，現時樓齡已增加15年，實際的樓價（包括樓宇折舊）升幅便不是兩、三成，而是四成或以上！

過去15年，大型和小型單位供應不足，令樓價 有較大的升幅。根據差估署數字，港島區的小型單位呎價，由1997年的平均6,800元一呎（實用面積計），升至今年九月超過10,700元一呎，升幅接 近60%。港島區大型單位的平均呎價升幅，更達到一倍以上。

去年底全港111萬個私人住宅單位中，只有21.6萬個實用面積大於753平方呎，而公屋單位 一般小於753平方呎。去年人口普查顯示，全港共有237萬個住戶，換言之全港不足10%的住戶可以享用大於753平方呎的居所。由此可見，港人的居住空 間實在與香港的經濟發展完全脫節。

過去幾年政府為了壓抑樓價上升，要求發展商多建小型單位。若要改善港人的居住環境，政府實應多批土地興建較大面積的單 位，令樓價回落，讓中產人士在住屋方面向上流動。這便可以騰出較多中小型單位給首次置業的年輕人，藉此改善全港市民的居住環境。



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