最近政府公佈新界東北發展的最終規劃，將斥資1,200億元開拓古洞北和粉嶺北新市鎮，暫時擱置最具爭議的「坪輋/打鼓嶺」發展。但觀乎整個所謂「加強」版本的發展規劃，容許以公私合營方式開發新市鎮，肯定會荊棘滿途，難以按照原定計劃上馬。
負責推銷這個發展規劃是發展局局長陳茂波，本身是會計師，對城市規劃、土地發展和保育等議題認識有限，根本難擔重任。陳上任後被傳媒揭發經營違規劏房業務，委任他的梁振英，亦在其山頂大宅內僭建近千呎樓面。二人面對傳媒追訪時故意隱瞞事實，公信力早已蕩然無存。由梁陳二人領導新界東北發展，又如何面對那些長期霸佔官地，僭建寮屋和出租劏房的村民，要求他們接受遷拆？
現任政務司司長林鄭月娥，過去擔任發展局局長時，便曾經公開宣佈以傳統收地方式發展新界東北。現在政府又突然改口容許公私合作，自然引起公眾質疑，是否明益地產商，讓他們可以將農地改變成商業和住宅用地，賺取豐厚利潤。
陳茂波說地產商若想更改土地用途，需要補足地價，故此不存在利益輸送。但過去數十年的經驗顯示，地產商向政府申請更改土地契約，在沒有競爭的情況下，需要支付的補價往往低於市價。當地產商認為補價過高時，自然會提出上訴，直至補價下調至低於市值時才肯接受。
政府不以傳統方式向地產商收地，將土地改變用途後公開拍賣，不但導致公帑出現損失，還會拖慢整個發展計劃。政府官員和地產商私下討論補價金額，拖拖拉拉，整個制度缺乏透明度，容易讓貪官有機可乘。過去便出現過高官賤賣紅灣半島，退休後加入地產商附屬公司工作的事件，政府實應避免重蹈覆轍。
政府若想釋除公眾疑慮，便應以先收地後拍賣方式發展新界東北。現時擁有農地的地產商，對土地情況瞭如指掌，競投時享有絕對優勢。即使採用公私合營方式，政府亦必須定期將部份新界東北土地以拍賣形式出售，按照賣地價格作為地產商申請補價的指標，並且要求地產商在指定限期內完成補價和發展土地，不然便由政府收地再公開拍賣。
事實上，政府毋須急於發展新界東北。現時政府還有2,000多公頃土地儲備可作發展，再加上數百公頃私人會所「熟地」，未來十多年已有足夠土地興建商業和住宅大廈。陳局長說新界東北的規劃是由上世紀九十年代開始，故此不應再拖。然而，當時政府的人口預測是到2011年，香港人口將達到750至810萬，而現時實際人口數字只得710萬人。既然人口增長大幅放緩，政府又何須急於發展新界東北？
這個新界東北發展計劃根本缺乏成本效益，花費1,200億元（當中包括300億元收地賠償）去開發333公頃（約3,600萬平方呎）可用的土地，每方呎開發成本高達3,300元。政府計劃興建6萬個住宅單位，當中四成，即2萬多個是私人住宅。倘若不計其他收入，每個住宅單位的地價要達到600萬元，才能收支平衡。試問又有多少港人有能力和願意付出600萬元地價，搬入新界東北？
加上政府漠視市民訴求，對鄰近170公頃，只供2,000多人享樂的高球場「寸土不收」，實在難以說服公眾接受這個「重富輕貧」、「厚此薄彼」、「捨易取難」、「不公不義」的發展規劃。政府還是押後發展大計，把高球場納入規劃，避免日後沒完沒了的官民衝突，進一步撕裂社會。
蘋果日報 | 2013-07-12 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
負責推銷這個發展規劃是發展局局長陳茂波，本身是會計師，對城市規劃、土地發展和保育等議題認識有限，根本難擔重任。陳上任後被傳媒揭發經營違規劏房業務，委任他的梁振英，亦在其山頂大宅內僭建近千呎樓面。二人面對傳媒追訪時故意隱瞞事實，公信力早已蕩然無存。由梁陳二人領導新界東北發展，又如何面對那些長期霸佔官地，僭建寮屋和出租劏房的村民，要求他們接受遷拆？
現任政務司司長林鄭月娥，過去擔任發展局局長時，便曾經公開宣佈以傳統收地方式發展新界東北。現在政府又突然改口容許公私合作，自然引起公眾質疑，是否明益地產商，讓他們可以將農地改變成商業和住宅用地，賺取豐厚利潤。
陳茂波說地產商若想更改土地用途，需要補足地價，故此不存在利益輸送。但過去數十年的經驗顯示，地產商向政府申請更改土地契約，在沒有競爭的情況下，需要支付的補價往往低於市價。當地產商認為補價過高時，自然會提出上訴，直至補價下調至低於市值時才肯接受。
政府不以傳統方式向地產商收地，將土地改變用途後公開拍賣，不但導致公帑出現損失，還會拖慢整個發展計劃。政府官員和地產商私下討論補價金額，拖拖拉拉，整個制度缺乏透明度，容易讓貪官有機可乘。過去便出現過高官賤賣紅灣半島，退休後加入地產商附屬公司工作的事件，政府實應避免重蹈覆轍。
政府若想釋除公眾疑慮，便應以先收地後拍賣方式發展新界東北。現時擁有農地的地產商，對土地情況瞭如指掌，競投時享有絕對優勢。即使採用公私合營方式，政府亦必須定期將部份新界東北土地以拍賣形式出售，按照賣地價格作為地產商申請補價的指標，並且要求地產商在指定限期內完成補價和發展土地，不然便由政府收地再公開拍賣。
事實上，政府毋須急於發展新界東北。現時政府還有2,000多公頃土地儲備可作發展，再加上數百公頃私人會所「熟地」，未來十多年已有足夠土地興建商業和住宅大廈。陳局長說新界東北的規劃是由上世紀九十年代開始，故此不應再拖。然而，當時政府的人口預測是到2011年，香港人口將達到750至810萬，而現時實際人口數字只得710萬人。既然人口增長大幅放緩，政府又何須急於發展新界東北？
這個新界東北發展計劃根本缺乏成本效益，花費1,200億元（當中包括300億元收地賠償）去開發333公頃（約3,600萬平方呎）可用的土地，每方呎開發成本高達3,300元。政府計劃興建6萬個住宅單位，當中四成，即2萬多個是私人住宅。倘若不計其他收入，每個住宅單位的地價要達到600萬元，才能收支平衡。試問又有多少港人有能力和願意付出600萬元地價，搬入新界東北？
加上政府漠視市民訴求，對鄰近170公頃，只供2,000多人享樂的高球場「寸土不收」，實在難以說服公眾接受這個「重富輕貧」、「厚此薄彼」、「捨易取難」、「不公不義」的發展規劃。政府還是押後發展大計，把高球場納入規劃，避免日後沒完沒了的官民衝突，進一步撕裂社會。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com蘋果日報 | 2013-07-12 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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