今年二月底政府再出招打壓樓市，向非首次置業人士徵收「雙倍印花稅」，令樓價稍為向下調整。近月樓價止跌回升，政府官員隨即出招和出口術，試圖遏止樓價升勢。
政府官員在制訂經濟政策時，必須掌握市場脈搏，訂下明確的目標和時間表，以免加劇市場的波動。去年12月，美國聯儲局主席伯南克表示，只要失業率仍高於6.5%，通脹率不超過2.5%，聯儲局仍會繼續維持超低息政策。上月聯儲局議息會議後，伯南克披露退市路線圖，表示今年稍後時間會逐漸減少買債，最快明年會終止買債計劃。即使伯南克只是「動口」；還未「動手」，市場已反應激烈，債券息率抽升，股市大跌。
自從聯儲局在2008年11月推出量化寬鬆貨幣政策（QE）後，香港的樓市便完全受制於聯儲局政策。2008年9月雷曼兄弟公司宣佈破產後，樓價隨即急速下滑，中原（城市領先）指數在短短三個月內，由約70點急挫至56點，跌幅達兩成。隨着QE出台，樓價止跌回升，到2010年11月已大幅回升近六成，中原指數處於87點的水平。特區政府於是出招壓抑樓價繼續上升，向兩年內轉售住宅物業的個人或公司加徵「額外印花稅」。
政府開徵「額外印花稅」後，樓價依然向上飆升，到2011年6月中原指數升穿100點，之後便回落，到2012年1月跌至94點的水平。樓市下調不過七個月便大幅反彈，在2012年3月再升穿100點，之後越升越有。到2012年10月底，中原指數升至112點的水平，政府宣佈向非香港永久性居民徵收15%「買家印花稅」。然而，措施無法遏止樓價升勢，中原指數升上121點，政府於是在今年二月開徵「雙倍印花稅」，令樓市成交大幅萎縮。
近月樓價止跌回升，小型住宅單位的價格升幅特別明顯，政府官員於是再出招和出口術去壓抑樓價。運輸及房屋局局長張炳良宣佈延長樓花預售期，由20個月放寬至30個月，令市場即時增加萬多個單位的潛在供應量。另外，政府將於2014年底提早24個月開售2100個居屋樓花。
近日財政司司長曾俊華接受傳媒訪問時表示，政府不排除短期內再推出措施冷卻樓市，亦不會就辣招設定時限，同時也不會設定硬性的樓價下跌目標。雖然政府官員強調沒有設定樓價下跌目標，但從過去幾次政府出招的時間和當時的樓價水平來看，政府的政策目標，顯然是希望把樓價壓低至在中原指數100點以下的水平。
正如之前所述，政府在2010年11月首次出招加徵「額外印花稅」，當時中原指數是87點。若考慮到過去兩年多合共的12%的通脹率，現時中原指數應該是97點左右才合理。2012年10月政府向非永久性居民徵收15%「買家印花稅」，中原指數是112點左右。若扣除這15%的「買家印花稅」，中原指數剛好是97點。換言之，樓價下跌約15%，才令非永久性居民覺得繳付15%的「買家印花稅」後，買樓成本不會較之前增加。
早前房委會資助房屋小組主席黃遠輝透過傳媒表示，希望政府早前推出的辣招，可以令樓價回落兩成。若樓價回落兩成，中原指數又剛好由推出辣招時的121點下挫至97點的水平。雖然黃遠輝不是政府官員，但作為梁振英的房屋政策智囊，加上近日獲頒授銀紫荊星章，他對樓價要下跌兩成，即中原指數跌穿100點的看法應有一定的參考價值。
按照金管局的按揭指引，銀行最多可以做七成按揭，故此即使樓價下挫兩成，也不會出現負資產問題。然而，對於那些辛苦儲足三成首期的首次置業人士來說，樓價下跌兩成，便代表失去三分二積蓄。因此，首次置業人士入市時務要清醒，以免接了地產商或房委會遠期樓花的「火棒」。
蘋果日報 | 2013-07-05 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
政府官員在制訂經濟政策時，必須掌握市場脈搏，訂下明確的目標和時間表，以免加劇市場的波動。去年12月，美國聯儲局主席伯南克表示，只要失業率仍高於6.5%，通脹率不超過2.5%，聯儲局仍會繼續維持超低息政策。上月聯儲局議息會議後，伯南克披露退市路線圖，表示今年稍後時間會逐漸減少買債，最快明年會終止買債計劃。即使伯南克只是「動口」；還未「動手」，市場已反應激烈，債券息率抽升，股市大跌。
自從聯儲局在2008年11月推出量化寬鬆貨幣政策（QE）後，香港的樓市便完全受制於聯儲局政策。2008年9月雷曼兄弟公司宣佈破產後，樓價隨即急速下滑，中原（城市領先）指數在短短三個月內，由約70點急挫至56點，跌幅達兩成。隨着QE出台，樓價止跌回升，到2010年11月已大幅回升近六成，中原指數處於87點的水平。特區政府於是出招壓抑樓價繼續上升，向兩年內轉售住宅物業的個人或公司加徵「額外印花稅」。
政府開徵「額外印花稅」後，樓價依然向上飆升，到2011年6月中原指數升穿100點，之後便回落，到2012年1月跌至94點的水平。樓市下調不過七個月便大幅反彈，在2012年3月再升穿100點，之後越升越有。到2012年10月底，中原指數升至112點的水平，政府宣佈向非香港永久性居民徵收15%「買家印花稅」。然而，措施無法遏止樓價升勢，中原指數升上121點，政府於是在今年二月開徵「雙倍印花稅」，令樓市成交大幅萎縮。
近月樓價止跌回升，小型住宅單位的價格升幅特別明顯，政府官員於是再出招和出口術去壓抑樓價。運輸及房屋局局長張炳良宣佈延長樓花預售期，由20個月放寬至30個月，令市場即時增加萬多個單位的潛在供應量。另外，政府將於2014年底提早24個月開售2100個居屋樓花。
近日財政司司長曾俊華接受傳媒訪問時表示，政府不排除短期內再推出措施冷卻樓市，亦不會就辣招設定時限，同時也不會設定硬性的樓價下跌目標。雖然政府官員強調沒有設定樓價下跌目標，但從過去幾次政府出招的時間和當時的樓價水平來看，政府的政策目標，顯然是希望把樓價壓低至在中原指數100點以下的水平。
正如之前所述，政府在2010年11月首次出招加徵「額外印花稅」，當時中原指數是87點。若考慮到過去兩年多合共的12%的通脹率，現時中原指數應該是97點左右才合理。2012年10月政府向非永久性居民徵收15%「買家印花稅」，中原指數是112點左右。若扣除這15%的「買家印花稅」，中原指數剛好是97點。換言之，樓價下跌約15%，才令非永久性居民覺得繳付15%的「買家印花稅」後，買樓成本不會較之前增加。
早前房委會資助房屋小組主席黃遠輝透過傳媒表示，希望政府早前推出的辣招，可以令樓價回落兩成。若樓價回落兩成，中原指數又剛好由推出辣招時的121點下挫至97點的水平。雖然黃遠輝不是政府官員，但作為梁振英的房屋政策智囊，加上近日獲頒授銀紫荊星章，他對樓價要下跌兩成，即中原指數跌穿100點的看法應有一定的參考價值。
按照金管局的按揭指引，銀行最多可以做七成按揭，故此即使樓價下挫兩成，也不會出現負資產問題。然而，對於那些辛苦儲足三成首期的首次置業人士來說，樓價下跌兩成，便代表失去三分二積蓄。因此，首次置業人士入市時務要清醒，以免接了地產商或房委會遠期樓花的「火棒」。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com蘋果日報 | 2013-07-05 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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