由地產代理和業主組成的「辣招苦主大聯盟」，要求政府撤回部份穩定樓市的「辣招」。之後不久，金管局表示會因應樓市周期轉變，推出相應適當的「逆周期」措施。
根據資料，二手樓價在2009年初開始反彈，到同年9月上升超過三成，當中以豪宅的價格升幅特別顯著。政府原先認為豪宅價格飆升，對民生影響不大，故此未有制定應對措施。後來市民憂慮豪宅炒賣活動，會擴散至中小型住宅，要求政府干預。
金管局於是順應民情，在2009年10月開始推出「逆周期」措施，率先收緊樓價2,000萬元或以上的按揭，最多只可以借六成。之後一年多，金管局將收緊樓按的措施逐步擴大至樓價700萬元的住宅，最多只可借六成，1,000萬元最多只可借五成。
金管局連番出招，收緊貴價樓的按揭成效，自然將市場上的炒家和投資者推向中小型住宅市場，大幅度推高中小型單位的樓價。政府見樓價繼續上升，在2010年11月開始徵收額外印花稅（SSD），試圖驅走短期炒賣住宅的投機者。
去年10月，政府向非永久性居民開徵買家印花稅（BSD）。今年2月，向非首次置業人士開徵雙倍印花稅（DSD），兼且將寫字樓、舖位、商業樓宇及分層工廠大廈等非住宅物業，納入徵收雙倍印花稅範圍之內，令市場上的投資者大減。
近月本地物業市場的成交量大幅萎縮，住宅買賣數目，由每月平均7,000多宗下跌一半至3,000多宗，一度跌穿2003年初沙士疫症時的水平。非住宅物業買賣數目，更由每月平均2,000多宗大幅下挫七成多，跌至只得500多宗。物業成交量大減，自然影響地產代理的生計，上月有大批代理及業主上街遊行，抗議政府打壓樓市。
現時在住宅市場上的買家，主要是首次置業的市民，以及那些「不幸」中籤的人士，可以在二手市場免補價購買居屋。這群首次置業和認購二手居屋的市民，財力有限，投資經驗不足，日後樓價若大幅下挫，肯定損失慘重，住宅物業甚至要淪為「負資產」。
自從2009年10月金管局開始收緊樓按，之後政府推出一系列需求管理措施，不單未能幫助市民「上車」，反而令「上車盤」的樓價大幅飆升超過一倍，升幅遠遠超過同期大型單位四成多的升幅。然而，小業主持有的小型單位，縱使樓價大幅上升，想換樓亦十分困難，因為若先買後賣便要繳付雙倍印花稅。此外，若認購的單位樓價超過700萬元，便要預備280萬元（即四成）作首期；即使能順利將手上細單位先出售套現，也未必有足夠首期換樓。
因此，政府若想方便市民換樓，實應檢討雙倍印花稅的徵收方法，金管局亦應考慮逐步放寬樓按。只要市民有足夠還款能力，兼且通過加息的壓力測試，便應該可以獲批高於五成或六成的按揭。市民將手上的小型單位出售，將套現所得用作認購較大的單位，除了可以改善居住環境外，還可以增加「上車盤」的供應，有助壓抑這類單位的樓價升幅。
另外，政府實應考慮撤銷向非住宅物業徵收雙倍印花稅的措施。若要打擊短期炒賣活動，只需要向非住宅物業開徵額外印花稅便可。政府應從供應入手，大量增加土地興建寫字樓及商業樓宇，以免租金飆升而損害香港的營商環境。
物業代理公司亦應趁市場調整的機會，檢討是否需要租用這麼多舖位。若能大幅縮減分行數目，除了有助降低舖位租金外，還可以節省成本，避免出現大規模的裁員。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
蘋果日報 | 2013-08-13 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
根據資料，二手樓價在2009年初開始反彈，到同年9月上升超過三成，當中以豪宅的價格升幅特別顯著。政府原先認為豪宅價格飆升，對民生影響不大，故此未有制定應對措施。後來市民憂慮豪宅炒賣活動，會擴散至中小型住宅，要求政府干預。
金管局於是順應民情，在2009年10月開始推出「逆周期」措施，率先收緊樓價2,000萬元或以上的按揭，最多只可以借六成。之後一年多，金管局將收緊樓按的措施逐步擴大至樓價700萬元的住宅，最多只可借六成，1,000萬元最多只可借五成。
金管局連番出招，收緊貴價樓的按揭成效，自然將市場上的炒家和投資者推向中小型住宅市場，大幅度推高中小型單位的樓價。政府見樓價繼續上升，在2010年11月開始徵收額外印花稅（SSD），試圖驅走短期炒賣住宅的投機者。
去年10月，政府向非永久性居民開徵買家印花稅（BSD）。今年2月，向非首次置業人士開徵雙倍印花稅（DSD），兼且將寫字樓、舖位、商業樓宇及分層工廠大廈等非住宅物業，納入徵收雙倍印花稅範圍之內，令市場上的投資者大減。
近月本地物業市場的成交量大幅萎縮，住宅買賣數目，由每月平均7,000多宗下跌一半至3,000多宗，一度跌穿2003年初沙士疫症時的水平。非住宅物業買賣數目，更由每月平均2,000多宗大幅下挫七成多，跌至只得500多宗。物業成交量大減，自然影響地產代理的生計，上月有大批代理及業主上街遊行，抗議政府打壓樓市。
現時在住宅市場上的買家，主要是首次置業的市民，以及那些「不幸」中籤的人士，可以在二手市場免補價購買居屋。這群首次置業和認購二手居屋的市民，財力有限，投資經驗不足，日後樓價若大幅下挫，肯定損失慘重，住宅物業甚至要淪為「負資產」。
自從2009年10月金管局開始收緊樓按，之後政府推出一系列需求管理措施，不單未能幫助市民「上車」，反而令「上車盤」的樓價大幅飆升超過一倍，升幅遠遠超過同期大型單位四成多的升幅。然而，小業主持有的小型單位，縱使樓價大幅上升，想換樓亦十分困難，因為若先買後賣便要繳付雙倍印花稅。此外，若認購的單位樓價超過700萬元，便要預備280萬元（即四成）作首期；即使能順利將手上細單位先出售套現，也未必有足夠首期換樓。
因此，政府若想方便市民換樓，實應檢討雙倍印花稅的徵收方法，金管局亦應考慮逐步放寬樓按。只要市民有足夠還款能力，兼且通過加息的壓力測試，便應該可以獲批高於五成或六成的按揭。市民將手上的小型單位出售，將套現所得用作認購較大的單位，除了可以改善居住環境外，還可以增加「上車盤」的供應，有助壓抑這類單位的樓價升幅。
另外，政府實應考慮撤銷向非住宅物業徵收雙倍印花稅的措施。若要打擊短期炒賣活動，只需要向非住宅物業開徵額外印花稅便可。政府應從供應入手，大量增加土地興建寫字樓及商業樓宇，以免租金飆升而損害香港的營商環境。
物業代理公司亦應趁市場調整的機會，檢討是否需要租用這麼多舖位。若能大幅縮減分行數目，除了有助降低舖位租金外，還可以節省成本，避免出現大規模的裁員。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com蘋果日報 | 2013-08-13 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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