上月初，在天水圍嘉湖山莊經營逾20年的德怡中英文幼稚園，突然宣佈今年8月底停辦，理由是大業主決定將校舍轉租給另一間出價更高的教育機構開辦幼稚園。德怡幼稚園500多名學生及千多名家長，以及全校教職員知道學校突然要停辦，自然感到徬徨失措。
到月中，鴨脷洲海怡半島西商場大業主，突然通知部份小商戶需要在幾個月內遷出，方便商場進行翻新工程。有報道指大業主有意把商場改變成特賣場，為自由行服務。海怡居民及小商戶反對商場轉型，擔心會影響居民的正常社區生活。不少被逼遷的小商戶服務海怡逾20年，與居民關係良好，大業主的決定將影響小商戶的生計和居民的生活。
香港是個資本主義社會，商場大業主要爭取最高租金，把現有商戶驅趕，在商言商，兩區的家長和居民反對也沒多大作用。但當深入考究兩宗個案，便會發覺上述所謂資本主義自由市場、汰弱留強的論據，根本難以成立。
首先，上述兩幅土地不是從公開拍賣得來，原來的發展商透過與政府簽署私人備忘協議，以及申請更改土地用途，把土地變成住宅和商場，是活生生的「裙帶資本主義」例子。
1982年，由華潤、長實及其他公司組成的財團，與政府達成協議將天水圍農地及魚塘改作住宅及商業發展。政府以22.5億元高價向財團回購農地及魚塘，再以8億元低價向發展商批出40公頃土地用作建屋，協議（當時沒對外公開）還包括政府不得在該區另行發展商業，以免妨礙私人屋苑的商業收益。當年地政工務司陳乃強公佈回購及批地安排，退休後加入長和系工作。
2010年12月《南華早報》揭發政府與財團的秘密協議，市民才知道為何天水圍缺乏其他大型商場和商貿中心，就業機會嚴重不足，購物選擇有限。在缺乏競爭下，商場租金和物價較元朗及屯門區為高。整個天水圍的規劃，是幫助發展商壟斷商舖市場，推高租金，直接間接令天水圍變成對外隔絕的「圍城」。
至於海怡半島，原本土地是用作港燈發電廠和蜆殼儲油庫，後來和黃及港燈成功向政府申請，將土地改為興建大型屋苑及商場。根據《南華早報》2011年6月的報道，1988年發展商以6億元補價，便可以興建800多萬平方呎的住宅樓面，平均每呎樓面補價77大元。政府與發展商商討補地價過程缺乏透明度，沒有對外公開相關資料，外人根本難以得知補地價是否合理。
海怡半島發售時，大量政府高官透過內部認購入市，負責保安的部門（包括警務處）也認購低層單位作宿舍用途。和黃及港燈透過發展海怡半島住宅，出售商場和車位，賺取豐厚利潤。由於海怡半島位處鴨脷洲西面尖端一角，居民購物集中在屋苑的商場，選擇已十分有限。現在大量小商戶被逼遷，居民日後的選擇將更少，只好走到其他屋苑或地區購物。
去年10月，長實將嘉湖山莊的商場轉售給佔28%股權的置富產業信託，而和黃亦早已拆售海怡半島商場，故此現在的大業主要加租和逼遷，與長和系沒有直接關係。然而，兩區的居民是不會忘記政府和財團是如何合作把土地用途改變，促成今日兩區商舖市場缺乏競爭和選擇的局面。
筆者在此奉勸兩個商場的大業主，這種只顧賺到盡的思維已不合時宜，只會惹來兩區家長和居民的反感和抵制。一旦政府受壓而要收緊（甚至取消）自由行，內地旅客勢將大幅減少，到時恐怕會像私家醫院失去「雙非」孕婦一樣，收入和租金肯定大幅下跌。
到月中，鴨脷洲海怡半島西商場大業主，突然通知部份小商戶需要在幾個月內遷出，方便商場進行翻新工程。有報道指大業主有意把商場改變成特賣場，為自由行服務。海怡居民及小商戶反對商場轉型，擔心會影響居民的正常社區生活。不少被逼遷的小商戶服務海怡逾20年，與居民關係良好，大業主的決定將影響小商戶的生計和居民的生活。
香港是個資本主義社會，商場大業主要爭取最高租金，把現有商戶驅趕，在商言商，兩區的家長和居民反對也沒多大作用。但當深入考究兩宗個案，便會發覺上述所謂資本主義自由市場、汰弱留強的論據，根本難以成立。
首先，上述兩幅土地不是從公開拍賣得來，原來的發展商透過與政府簽署私人備忘協議，以及申請更改土地用途，把土地變成住宅和商場，是活生生的「裙帶資本主義」例子。
1982年，由華潤、長實及其他公司組成的財團，與政府達成協議將天水圍農地及魚塘改作住宅及商業發展。政府以22.5億元高價向財團回購農地及魚塘，再以8億元低價向發展商批出40公頃土地用作建屋，協議（當時沒對外公開）還包括政府不得在該區另行發展商業，以免妨礙私人屋苑的商業收益。當年地政工務司陳乃強公佈回購及批地安排，退休後加入長和系工作。
2010年12月《南華早報》揭發政府與財團的秘密協議，市民才知道為何天水圍缺乏其他大型商場和商貿中心，就業機會嚴重不足，購物選擇有限。在缺乏競爭下，商場租金和物價較元朗及屯門區為高。整個天水圍的規劃，是幫助發展商壟斷商舖市場，推高租金，直接間接令天水圍變成對外隔絕的「圍城」。
至於海怡半島，原本土地是用作港燈發電廠和蜆殼儲油庫，後來和黃及港燈成功向政府申請，將土地改為興建大型屋苑及商場。根據《南華早報》2011年6月的報道，1988年發展商以6億元補價，便可以興建800多萬平方呎的住宅樓面，平均每呎樓面補價77大元。政府與發展商商討補地價過程缺乏透明度，沒有對外公開相關資料，外人根本難以得知補地價是否合理。
海怡半島發售時，大量政府高官透過內部認購入市，負責保安的部門（包括警務處）也認購低層單位作宿舍用途。和黃及港燈透過發展海怡半島住宅，出售商場和車位，賺取豐厚利潤。由於海怡半島位處鴨脷洲西面尖端一角，居民購物集中在屋苑的商場，選擇已十分有限。現在大量小商戶被逼遷，居民日後的選擇將更少，只好走到其他屋苑或地區購物。
去年10月，長實將嘉湖山莊的商場轉售給佔28%股權的置富產業信託，而和黃亦早已拆售海怡半島商場，故此現在的大業主要加租和逼遷，與長和系沒有直接關係。然而，兩區的居民是不會忘記政府和財團是如何合作把土地用途改變，促成今日兩區商舖市場缺乏競爭和選擇的局面。
筆者在此奉勸兩個商場的大業主，這種只顧賺到盡的思維已不合時宜，只會惹來兩區家長和居民的反感和抵制。一旦政府受壓而要收緊（甚至取消）自由行，內地旅客勢將大幅減少，到時恐怕會像私家醫院失去「雙非」孕婦一樣，收入和租金肯定大幅下跌。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
蘋果日報 | 2014-05-02 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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