近日政府宣佈放寬雙倍印花稅（DSD）條款，將「先買後賣」換樓客可豁免DSD的半年換樓期限，由原先在購買新單位簽臨時買賣合約日期起計，延至簽署轉讓契（俗稱樓契或大契）後才計算。業主若以同一份住宅物業的樓契購入車位，亦可獲豁免DSD。
今次政府放寬DSD，明顯是幫地產商「散貨」。一些早着先機的地產商，過去一年囤積大量樓盤，當政府公佈消息後，便準備推出數以千計的樓花應市。放寬DSD的消息刺激地產股，個別股份股價大升近一成。
自九七回歸以來，特區政府不斷推出優惠政策，幫助地產商降低建屋成本和促銷，讓一眾地產商可以躋身全球富豪榜100位之內。可憐一眾小業主，因為缺乏足夠訊息，被地產商的宣傳和促銷伎倆誤導，以高價購入樓花，入伙後才知被騙，一生積蓄化為烏有。
筆者上次購買樓花已是19年前的事。1995年初，當時樓市稍為向下調整一、兩成，個別地產商除了找政府紀律部隊負責人認購樓花作宿舍外，還請來名設計家為樓花作個包裝，買家只要多付10多萬元就可以購得「優質」裝修和家具。不少認購者入伙後才知質素與預期相差甚遠，有些更要把入牆櫃拆走，全屋重新裝修過。
地產商為了促銷，讓住宅物業買家享有優先權認購車位，以致在1997年樓市高峰期，不少買家以高價購入車位。地產商獲政府免地價興建停車場，但竟然還把鄰近行車通道和公共空間用作車位之用，多劃百多個車位，製造虛假「孖車位」，小業主以高價認購後才知被騙。負責土地和房屋監管的官員，對這一切視若無睹，情況類似海事處職員檢驗船隻，以及屋宇署職員進入豪宅視察僭建物，看不到違規事項。
九七回歸後樓價大跌，小業主損失慘重，但地產商卻可以獲得政府多項優待，避免因負債過多而走上破產之路。政府讓地產商以提供公共空間和交通設施為由，免補地價多建大量樓面，大大降低土地成本。之後又以環保為名，容許地產商額外興建露台、工作平台和空中花園圖利，帶來嚴重的「發水樓」問題。
新樓的實用率由上世紀七十年代超過九成，降至近年不足七成，小業主認購「發水樓」後，到入伙時才知被騙。適逢去年政府開始要求地產商及物業代理以實用面積計價，二手「發水樓」因實用面積偏低，轉售自然較為困難，幾年前認購的樓花，最近出售還要蝕本。
在政府施政向地產商傾斜的環境下，小業主要懂得自保。過去十多年，筆者一直呼籲未「上車」的小市民不要貪新忘舊，被地產商的包裝吸引，認購「發水樓」樓花，一面供樓一面交租，白供一、兩年後，到入伙時才知被騙。現在政府放寬DSD，明顯又是幫助地產商散貨，吸引小業主「先買後賣」，美其名方便小業主換樓，實質是鼓勵他們同時持有兩個單位，日後樓花入伙時，一旦樓價大跌，小業主將損失慘重。
政府若真心想壓抑樓價，又希望幫助小業主換樓，便應呼籲他們不要「先買後賣」，同時供兩層樓；應該「先賣後買」，套取足夠現金後才去換樓。或者延長豁免DSD的寬限期，由簽訂臨時買賣合約後半年，延長至一年或更長。這樣，地產商的樓花便失去競爭優勢，需要減價促銷（依然利潤豐厚），才能有助壓抑樓價。地產商不再獲得厚待，長遠對經濟發展更有利，避免再出現類似回歸前的地產泡沫，泡沫爆破後令經濟持續衰退多年。
今次政府放寬DSD，明顯是幫地產商「散貨」。一些早着先機的地產商，過去一年囤積大量樓盤，當政府公佈消息後，便準備推出數以千計的樓花應市。放寬DSD的消息刺激地產股，個別股份股價大升近一成。
自九七回歸以來，特區政府不斷推出優惠政策，幫助地產商降低建屋成本和促銷，讓一眾地產商可以躋身全球富豪榜100位之內。可憐一眾小業主，因為缺乏足夠訊息，被地產商的宣傳和促銷伎倆誤導，以高價購入樓花，入伙後才知被騙，一生積蓄化為烏有。
筆者上次購買樓花已是19年前的事。1995年初，當時樓市稍為向下調整一、兩成，個別地產商除了找政府紀律部隊負責人認購樓花作宿舍外，還請來名設計家為樓花作個包裝，買家只要多付10多萬元就可以購得「優質」裝修和家具。不少認購者入伙後才知質素與預期相差甚遠，有些更要把入牆櫃拆走，全屋重新裝修過。
地產商為了促銷，讓住宅物業買家享有優先權認購車位，以致在1997年樓市高峰期，不少買家以高價購入車位。地產商獲政府免地價興建停車場，但竟然還把鄰近行車通道和公共空間用作車位之用，多劃百多個車位，製造虛假「孖車位」，小業主以高價認購後才知被騙。負責土地和房屋監管的官員，對這一切視若無睹，情況類似海事處職員檢驗船隻，以及屋宇署職員進入豪宅視察僭建物，看不到違規事項。
九七回歸後樓價大跌，小業主損失慘重，但地產商卻可以獲得政府多項優待，避免因負債過多而走上破產之路。政府讓地產商以提供公共空間和交通設施為由，免補地價多建大量樓面，大大降低土地成本。之後又以環保為名，容許地產商額外興建露台、工作平台和空中花園圖利，帶來嚴重的「發水樓」問題。
新樓的實用率由上世紀七十年代超過九成，降至近年不足七成，小業主認購「發水樓」後，到入伙時才知被騙。適逢去年政府開始要求地產商及物業代理以實用面積計價，二手「發水樓」因實用面積偏低，轉售自然較為困難，幾年前認購的樓花，最近出售還要蝕本。
在政府施政向地產商傾斜的環境下，小業主要懂得自保。過去十多年，筆者一直呼籲未「上車」的小市民不要貪新忘舊，被地產商的包裝吸引，認購「發水樓」樓花，一面供樓一面交租，白供一、兩年後，到入伙時才知被騙。現在政府放寬DSD，明顯又是幫助地產商散貨，吸引小業主「先買後賣」，美其名方便小業主換樓，實質是鼓勵他們同時持有兩個單位，日後樓花入伙時，一旦樓價大跌，小業主將損失慘重。
政府若真心想壓抑樓價，又希望幫助小業主換樓，便應呼籲他們不要「先買後賣」，同時供兩層樓；應該「先賣後買」，套取足夠現金後才去換樓。或者延長豁免DSD的寬限期，由簽訂臨時買賣合約後半年，延長至一年或更長。這樣，地產商的樓花便失去競爭優勢，需要減價促銷（依然利潤豐厚），才能有助壓抑樓價。地產商不再獲得厚待，長遠對經濟發展更有利，避免再出現類似回歸前的地產泡沫，泡沫爆破後令經濟持續衰退多年。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
蘋果日報 | 2014-05-16 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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