林氏力牆：搬遷政府總部勞民傷財

特首曾蔭權為了配合副總理李克強到訪，要求建築工人日夜趕工完成新政府總部工程，好趕及由副總理主持揭幕儀式。曾特首喜愛在建築工地內上班，嗅嗅天拿水和乳膠漆的味道，是個人的選擇。奈何其他問責官員和公務員也要奉陪，有警員在工地內進行安檢時從高處墮下命危。

新政府總部和立法會大樓座落於添馬艦，土地最初在分區計劃大綱草圖劃作「商業」用途。香港九七回歸後隨即面對亞洲金融風暴，中區商廈的樓價和租金暴跌，早前以高價投地的地產商賬面損失慘重。政府為了打救地產商，竟然在1998年更改添馬艦土地用途，改為興建新政府總部及立法會大樓，令庫房白白損失巨額的賣地收入。

當時政府官員說長遠而言，中區會有其他用地可以滿足商業用地的需求。但事實是回歸以來，環保人士反對在中區填海，以致再沒有大型商業用地可以滿足需求，商廈的租金飆升至全球之冠，令本地中小企業難以負擔。

政府官員又說搬遷政府總部後，原來的舊政府總部地皮可以拍賣作商業用途，地價會更高。但保育人士卻認為舊政府總部值得保留，不宜改作商業用途，政府賣地的如意算盤恐怕又打不響。

現時中區至灣仔一帶的交通經常嚴重擠塞，政府總部搬遷後只會令擠塞問題更加惡化。日後示威人士走出馬路抗議，對交通的影響將更為嚴重。此外，將大部份政府高官和立法會議員集中在同一個地點，在保安方面亦產生不少問題。

最令人擔心的是特區政府效法內地省市政府，揮霍金錢興建政府大樓，大搞「面子工程」，但管治能力卻沒有進步。今屆特區政府和立法會的任期餘下不足一年，現在高官及議員急急遷入後，不少人明年又要急急遷出讓位給其他人。官員議員遷出遷入，確實勞民傷財。

作者曾任教理大，現為教育中心校監

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出處: 蘋果日報 | 2011-08-17 A21| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

時代論壇 : 經世理財 -慈善組織 亦須問責

法律改革委員會轄下的慈善組織小組委員會經過近四年的討論，在今年六月中發表諮詢文件，建議應在香港為慈善組織引入範圍廣泛的規管機制，並且成立慈善事務委員會，負責審批慈善籌款活動所需的許可證和牌照，以及監管款項的運用。 　　在香港長大的人都應該知道，香港早期的慈善工作主要是倚賴西方教會組織，這些組織在殖民地初期成立學校、醫院及其他福利機構，幫助有需要的人。之後於一八七○年及一八七八年，在香港經商的華人先後成立東華三院及保良局，以「贈醫施藥」及「保赤安良」為宗旨，推動本地慈善工作的發展。 　　到上世紀六十年代，獎券基金和公益金先後於一九六五年及一九六八年成立，為各項社會福利工作提供財政資助。隨著香港經濟急速發展，企業和市民的收入上升，對慈善組織的捐款亦大幅增加。 　　此外，愈來愈多慈善組織在香港成立，開展不同的工作，當中除了包括推廣宗教、教育、醫療、福利、救濟及慈惠等傳統慈善工作外，還有一些組織是致力促進人權、衝突的解決或和解，以至爭取動物權益等。現時香港已有六千多個慈善組織，根據稅務局的資料，單在二○○八至二○○九年的財政年度，慈善捐獻總額達八十億元，金額相當可觀。 　　慈善工作本應出於愛心，屬「利他」而非「利己」的工作。只可惜人性的敗壞，個別「有心人」以慈善為名，實質卻從中取利。近年慈善組織愈來愈商業化，甚至出現貪污舞弊、濫用捐款、欺凌兒童等情況，惹起社會關注。法改會作出回應，建議制定《慈善法》，以防有人濫用捐款，增加慈善組織的透明度和加強問責。 　　筆者完全贊同香港有需要為慈善組織進行規管，認為這方面的立法工作已落後其他國家和地區。過去二十年的工作經驗中，亦目睹過不少慈善組織，濫用捐款的情況。慈善組織在聘請高層職員，以及採購服務時，不時存有利益衝突。 　　一些人擔任慈善組織、學校、醫院及社福機構的董事和捐款，目的就是希望能夠影響機構的人事招聘和合約招標工作，從中取得更大利益。過去傳媒要求這些機構詳細交代高層職員的薪酬、機構的財政狀況時，往往得不到積極回應。這些機構負責人，一時說收入不是全部來自公帑或者捐款，故此毋須披露；一時又說已有足夠「內部監管」，不想外人影響機構運作。總而言之，這些機構完全缺乏透明度及問責性，不想政府、傳媒及其他人士監察。 　　聖經提到「作官的原不是叫行善的懼怕，乃是叫作惡的懼怕。你願意不懼怕掌權的麼？你只要行善，就可得他的稱讚。」（羅十三3-4）。倘若慈善組織（包括教會）真正是努力行善，沒有作惡的心，實毋須懼怕政府立法規管，加強問責。 作者:林本利, 曾任教理大，現為教育中心校監。

出處: 時代論壇第一二五○期.二○一一年八月十四日

am730-經濟人看世界 : 學術界的威迫利誘(一)

財團如何籠絡學者？招數不外乎提供研究經費、顧問工作及集團職位(例如非執董)。財團若參與物業發展業務，亦會邀請學者優先內部認 購單位。有些財團透過捐款，資助大學講座教授薪酬。筆者曾出席一個午餐會，向商界及傳媒發表演講，內容關於電力公司利潤管制的研究結果，由港大經濟研究中 心主辦。為筆者平生首次直接面對商界，之後幾年發生的事，令我對香港這個所謂「自由經濟」體系，感到極之憂慮。

因演講內容關於利潤管制的成效，午餐會自然吸引公用事業公司的高層出席參與。會後，有公用事業公司高層接觸筆者交換意見，對方言談間提到公司亦有參與物業發展，若有興趣內部認購，可以找他們代勞。

97回歸前，香港樓價飆升，大小炒家蜂擁入市，不少是薪高糧準的政府高官和學者。前金管局高層便曾被周刊揭發向地產商內部認購單位。當時筆者租住單位居 住，業主是屋宇署高官。一次和他傾電話，他大談如何和同事組成炒樓集團，1990年開始不斷向地產商內部認購單位，後高價出貨，賺個盆滿缽滿。屋宇署職員 負責監管地產商建屋，卻與地產商建立緊密關係，可優先認購單位，實在講不通。幸好我沒接受電力公司好意，不然就可能被迫「歸邊」。

1998年，某公用事業公司的高層找了理大的一名副校長，表示有意邀請理大研究公用事業市場的發展。對方的來意清楚不過，副校長於是找我商討，看我能否參 與研究。該公司給予兩個研究計劃的經費共200多萬元，我當然「受之有愧」，於是找其他同事一同參與。最後兩個研究分別由7人及5人負責，我只佔一小部 分；自己申明只集中研究外國市場開放的經驗，而香港的部分則由其他同事負責。為此，我即時向能源諮詢委員會申報利益。過了一年多，兩個研究項目相繼完成， 同事的報告認為香港有需要開放公用事業市場，令對方感到失望。對方本想繼續提供研究經費給理大，但我以有其他工作為理由而推卻。後來副校長告訴我，你不參 與，他們不再資助了！

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監(最新課程：新高中經濟及BAFS，請參閱www.livingwordec.com.hk)

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出處: am730 | 2011-08-12 M44| 財經| 經濟人 看世界| By 林本利

林氏力牆：復建居屋再次推冧樓市？

特首曾蔭權正為任內最後一份施政報告進行諮詢，諮詢重點包括樓價過高及置業困難，貧富差距擴大，以及人口老化對安老服務及退休保障帶來的壓力。

去年8月，當時反映樓價的中原指數處於80多點，市民普遍關注樓價從2009年初的低位大幅回升四成多，呼籲政府正視樓價高企導致置業困難的問題，其時要求復建居屋的聲音沒有像現在那樣強烈。

當時筆者獲邀出席諮詢會，呼籲特首容許所有符合購買居屋或夾屋的家庭，經入息及資產審查後，可以獲得白表資格，毋須補價購入居屋或夾屋。這樣才可以真正活化居屋，幫助月入兩萬至四萬元收入的家庭置業。

此外，為了確保市場有足夠的私樓供應，避免樓市趨向「內地化」，政府新推出的土地必須限制其銷售對象是「港人」，單位轉售時亦只可以售給「港人」。當發展商知道日後售樓時銷售對象受到限制，投地時出價便不會那麼進取。

只可惜曾蔭權聽從智經研究中心的建議，搞一個不倫不類，先租後買的「置安心」計劃。在推出土地拍賣時，又只限制建屋數量和面積，並沒有限制銷售對象。結果每次政府賣地，都以「天價」成交，刺激樓價再升兩成多，升穿九七年的水平。

對筆者來說，市區樓價每呎六、七千元已經十分昂貴，更何況是一些實用率偏低，被包裝成豪宅的新樓，呎價動輒超過一萬元，明顯脫離市民的購買力。現在特首在北京官員及市民的壓力下才肯正視樓價過高問題，實在後知後覺。

不論是復建居屋，抑或把「置安心」計劃改成居屋，同樣是限制「港人」購買。但現在政府才出招幫助市民置業，日後樓價若大幅下調，肯定又被小業主唾罵。居屋再被指為推樓市，到時可能又要停建停售。

作者曾任教理大，現為教育中心校監

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出處: 蘋果日報 | 2011-08-12 A25| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

壹角度: 恒指走在樓價經濟之前

近月歐美經濟轉趨疲弱，歐債美債困擾市場，美國信貸評級被調低，引致港股出現較大調整，跌至20,000點的水平。

對於香港的投資者而言，過去數十年可謂身經百戰，應該對市場的波動不會感到驚奇。事實上，只要投資者稍為留意經濟數據，以及和身邊的朋友多交談和接觸，便不會對今次的市場調整感到意外。

現時的恒生指數成分股已經加入了不少內地企業的股票， 不少本地的企業亦面向國際市場。由於香港始終是一個外向型的經濟體系，內地及外圍經濟波動對本地企業始終有一定程度的衝擊，影響這些企業的盈利能力。一些倚靠歐美市場的企業，例如思捷環球和利豐，較早前股價已大幅下跌。

歐美經濟不景，內地企業很難獨善其身。加上內地經濟過熱，中央政府不時出手干預，自然影響到內地企業的盈利增長。香港與內地的經濟關係日趨緊密，內地經濟若出現調整，香港無可避免受到影響。

因此，恒生指數依然可以作為反映香港經濟前景的寒暑表，是香港經濟和樓市的領先指數。

從過去20年的數據可見，恒指每次創出新高，或者跌至低谷，2至9個月後本地經濟和樓價便見頂，或者見底，只有一、兩次出現例外情況。

1993年初，大量資金流入香港，將恒指由5,000多點推高至1994年1月的超過12,000點，之後才出現調整。恒指見頂後，樓價在三個月後見頂，失業率亦跌至1.5%的水平。恒指在1995年1月跌穿7,000點見底，樓價要到10月才見底，而失業率則回升至3.7%。

到1997年8月，恒指升穿16,000點，樓價很快在兩個月後見頂，失業率則差不多同時跌至2.1%的水平。之後受到亞洲金融風暴所拖累，一年後恒指跌至6,000多點，政府入市托高恒指，令恒指大幅反彈至2000年3月的18,000多點。

今次人為托市，再加上科網股泡沫，扭曲了恒指作為經濟和樓價領先指標的作用。樓價在政府入市後兩個月止跌回升，半年內上升了兩成多，但之後便掉頭下跌，一直尋底。要到2003年8月，即恒指見底後四個月，才真正止跌回升，而失業率亦高見8.5%。

恒指由2003年4 月的8,000多點持續上升，升至2007年10月逼近32,000點時才調整，而樓價在五個月後見頂，失業率跌至3.3%的水平。2008年10月，恒指在金融海嘯的衝擊下跌至10,000點的水平，兩個月樓價見底回升，而失業率則要等多半年升至5.5%才回落。

經過兩年的升市，恒指在去年11月逼近25,000點，之後反覆向下。本地樓價在今年第二季升至九七年的水平， 失業率在第一季下跌至3.4%的水平。香港經濟到底是否在今年上半年見頂，要再過一、兩個月才可以清楚。

隨著中國及美國在金融海嘯推出的救市措施終結，物價上升，未來一段時間香港、內地及其他國家可能出現滯脹，即物價及失業率同時上升。對於那些留意經濟走向的人來說，今次股市調整並不感到意外，實應及早做好防風準備。由於現時恒指的市盈率和股息水平處於合理範圍，故此應該不會出現像1997年，2000年及2007年的特大調整。

林本利

曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingwordec.com.hk/）

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出處: 壹週刊 | 2011-08-11 A004| 時事| 壹角度 11/8/2011| By 林本利