am730：經濟人看世界- 日常生活的對沖

對沖風險，不單局限於投資市場。我們日常生活的起居飲食，同樣可以應用對沖概念，避免收入或支出有大幅波動的情況出現。

住屋開支佔日常生活開支一個很大比重，市民租樓會面對加租壓力，供樓則要面對利率上升的風險。一些仍未置業的人士，則擔心樓價續升，日後更難置業。

若要對沖樓價及租金上升的風險，市民可以考慮把積蓄，用作購買地產股。不同地產公司有不同的收入和盈利來源，有些收入和盈利主要來自出售住宅物業，有些主要來自收租；有些專注於商業租務市場，有些專注於住宅租務市場。

市民可以按照自己的住屋情況，購買地產股作對沖。當日後租金上升，手持的地產股收益也會上升，可以抵銷加租的額外負擔。

若打算日後置業，透過一早購入地產股，亦可以對沖樓價上升的壓力。但要留意地產股的股價不一定與樓價同步上升，股價一般領先於樓價。

供樓人士擔心利率上升，則可以考慮購入利率期貨，對沖利率上升的風險，亦可以考慮購入一些對利率敏感的股票，例如倚靠利息收入的金融股。日後利率上升，供樓負擔增加，但手上股票也升值。

應用同樣方法，市民擔心電費上升，可以購入電力股；擔心交通費上升，可以購入相關公司的股份。

經常購買蘋果電腦產品的人，若一早購入該公司的股份，已經賺了不少。若有兒女準備到海外升學，便要考慮分階段購入外幣，以對沖外幣匯價上升的風險。

在領匯(823)轄下商場的租戶，若擔心領匯「狂加租」，可以購入領匯股份對沖。根據資料顯示，領匯先上市後平均每年加租約7%至8%，但股票每年回報率超過20%。投資領匯，便可以對沖到領匯加租。

打工仔放工後進修，多學一門手藝，其實也是對沖風險。日後若所從事的行業式微，也較容易轉工。


作者曾任教理大，現為活道教育中心校監
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am730 | 2012-09-28 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹角度：每月收入買三呎樓

過去兩個多月，樓市持續升溫，梁振英政府推出多項措施，包括「港人港地」，企圖令樓市降溫。

過去幾年，曾蔭權政府嘗試透過收緊按揭和徵收額外印花稅，從削減需求方面去遏止樓價繼續上升。梁振英政府則從供應方面着手，希望透過增建公營和私營房屋，令市民相信政府有決心遏抑樓價，不會盲目高價入市。

過去幾年樓價大幅上升，主要原因是市場資金氾濫，息率超低，大量資金流入樓市。剛好近五年房屋供應不足，每年平均少於一萬個單位落成入伙，在需求大增而供應不足的情況下，樓價又怎能不拾級而上？

現時的樓價水平，其實已脫離一般家庭的負擔能力，只不過按揭息率仍處於超低水平，才令供樓支出佔收入比重低於五成。未來幾年，當息率上升，本地經濟轉弱，到時一般家庭實在難以負擔如此高昂的樓價。

過去30多年，香港樓市經歷過兩個大周期，現在正處於第三個大周期的最後階段。

上世紀七十年代初，香港股市進入瘋狂狀態，之後股價急挫，由高位1,700點以上下跌至150點，跌幅超過九成。加上油價颷升，出口大減，令經濟陷入衰退，失業率大幅上升。到1976年經濟復甦後，當時中小型住宅單位平均呎價是298元，而每月家庭收入中位數是1,450元。每月收入可以購買4.87呎樓面。若要購買一個500呎單位，需要103個月（即八年多）的收入。

之後幾年通脹加劇，樓價持續颷升，到1981年平均呎價升至1,058元，五年間升了兩倍多，每年平均升幅接近30﹪。以當時的每月家庭收入中位數3,080元計算，只可以購買2.91呎樓面。要購買一個500呎單位，需要172個月（即14年多）的收入。

1981年樓市爆煲後，樓價在三、四年間大幅下挫一半，到1984年平均呎價不過589元。以當時每月家庭收入中位數4,508元計算，每月收入可購7.65呎樓面；購買一個500呎單位，只需65個月（五年多）的收入。

樓價自1985年回升，輾轉上升至1997年，平均呎價高見6,170元。以當時每月家庭收入中位數18,300元計算，只可認購2.96呎樓面，情況類似1981年。之後樓價持續尋底，到2003年低見1,854元一呎，以當時每月家庭收入中位數15,000元計算，可以認購8.09呎樓面，情況類似1984年。

自2008年底開始，樓價輾轉上升近四年，累積升幅近一倍。現時樓價已突破九七年高位，以每月家庭收入中位數大約21,000元計算，只可購買不足3.3呎樓面。倘若樓價再上升一兩成，而家庭收入又沒有顯著升幅，到時便出現類似1981年及1997年的情況，一般家庭要花14年收入才可以購買一個500呎單位。

對上兩次樓市高位（即1981年及1997年）相距大約16年。現在距離1997年高位約15年，倘若今次樓市周期與過去相若，樓市在未來一兩年，隨時會爆煲。而每次當樓市見頂回落之際，剛好又有大量新建單位落成，加速樓價下滑。現在還以高價搶樓的小市民，日後恐怕會損失慘重。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-09-27 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

 

林氏力牆：毋須急於發展新界東北

梁振英政府上台後，果然十分惹火；繼國民教育一役後，新的戰場是新界東北的發展規劃。

香港土地有限，隨着人口增加，政府確實有需要未雨綢繆，做好土地規劃。奈何過去政府發展新界新市鎮，給市民的印象是向地產商、新界原居民及土豪惡霸輸送巨大利益，讓他們可以乘機賺取一大筆。

政府以高價收購地產商（和地主）持有的農地，或者以超筍補價讓他們改變土地用途，興建住宅和商場。政府為地產商投放大量資源興建道路橋樑，甚至與地產商簽訂不平等條約，限制在公共屋邨興建購物商場，避免與地產商競爭。

結果小市民要以天價在新界新市鎮置業，九七年嘉湖山莊呎價超過五千，現在屯門樓價一萬元一呎，地產商的利潤是成本的好幾倍。由於配套設施欠缺完善，居民要跨區就業和購物，結果又肥了由地產商經營的公共交通機構。

特別是當市民知道政府仍坐擁二千多公頃土地儲備，九龍東及九龍西大片土地閒置十多年，對政府急於開拓新界東北土地，自然無法認同。過去五年本地房屋落成量驟降，但同時出現20多萬個空置單位，政府連五年的規劃也做不好，又怎能令人相信十多年後的規劃。

現時樓市熾熱，新界東北的規劃根本遠水不能救近火。政府應釋放手上的土地儲備，釐定清楚房屋需求的由來；不然一面規劃建屋，一面讓內地業主和投機者將單位囤積空置，只會造成巨大的浪費。



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爽報 | 2012-09-25 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界- 利差交易不是套戥

在外匯市場上，不少投資者從事利率套戥活動，試圖賺取兩種貨幣的利率差異(或息差)。不少香港人喜愛購買高息貨幣，例如澳元和人民幣，以為一面賺高息，一面賺升值，可以「財息兼收」。但要知道世上沒有免費午餐，高息背後亦存着風險。

其實，相對於物業和股票投資，買外幣收息並不是一項很好的長線投資項目。長遠而言，只要經濟有增長，出現通脹，物業和股票的價格會跟隨上升。投資者一面收取租金和股息，一面坐享資產升值，真正是「財息兼收」。但買賣外幣則不同，購買外幣即代表沽出港元，日後要外幣升值，能換取較多的港元，才算財息兼收。但一種貨幣升值，便代表另一種貨幣貶值，純屬「零和遊戲」。

買外幣賺取高息是有風險的，日後外幣兌回港元，若外幣貶值幅度大於息差所賺，便得不償失。要對沖外幣貶值風險，可以在外匯期貨市場先行沽出外幣。

但在套息及對沖活動下，一眾投資者在期貨市場沽出外幣作對沖，遠期匯價自然出現折讓(即低於現價)，匯價方面的損失，最終大致相等於買外幣多賺的利息，若做足對沖，存外幣根本沒有額外收益。例如澳元一年存款息率較港元高4厘，澳元的遠期匯價自然會折讓4%。

過去多年，港人購買澳元和人民幣「財息兼收」，只不過是因為美元實在太弱。但當美元突然轉強，例如在2008年9月金融海嘯後，美元大幅反彈，澳元大跌，便把外匯投資者或投機者殺過措手不及，中信泰富(267)亦因此損失過百億元。

過去由於日圓長時間息率接近零，不少投資者以低息借入日圓，用作購買高息貨幣和資產，進行所謂「利差交易」(Carry Trade)。但這種利差交易不是套戥活動，背後是有風險的。由於投資者沒有做對沖，日後若日圓大幅升值，他們便要償還更多日圓，額外賺到的利息可能不夠償還更多的日圓。因此，現在以低息借美元從事炒賣的人，亦要引以為鑒。




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am730 | 2012-09-21 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹角度：選舉制度分化港人

今次立法會選舉結果，對不少長期支持香港民主發展的人來說，雖然感到極之失望，但絕不會覺得意外。

大家都清楚明白，現行的選舉制度，不論是功能組別選舉，抑或是地區直選，最終目的就是要削弱民主派人士的力量，令他們即使獲得六成選民的支持，最終在立法會內的議席亦不足四成。

在只得半數屬於直選議席和採用比例代表制下，民主派各政黨不但要互相競爭議席，政黨內的黨員為了出選，亦爭持激烈，甚至出現內訌。回歸前的選舉制度鼓勵港同盟及滙點兩個政團合併成為民主黨，回歸後的選舉制度則鼓勵各政黨分拆，各走各路。

結果屬民主派的政黨愈來愈多，政治光譜愈拉愈闊。民主派變成泛民，主要分為三大陣營，包括溫和派、激進派和處於兩者之間。每個政黨集中吸納一小撮理念和政見相近的支持者，便可以在地區選舉中取得一席。

今次泛民選舉慘敗，有評論認為是選舉策略錯誤，浪費大量選票，贏了選票卻失去議席。但若考慮到過往選舉經驗，要泛民有效地配票，又談何容易？2004年的港島區直選，民主黨因打告急牌而令選票分配不均，結果導致何秀蘭出局。當年民主派在新界選區合組「鑽石名單」，效果亦不理想，票數不足以取得最後一席。

2008年，泛民改變策略，在新界選區不再合組「鑽石名單」，各自拉票，結果反而取得較多議席。公民黨在港島區選擇不分拆名單，余若薇成功帶領陳淑莊進入立法會。今次選舉，公民黨採用同樣策略，余若薇和陳淑莊成功帶領新人進入立法會，自己卻不夠票數而失去議席。

民主黨李永達以不足1,000票落敗，歸咎自己沒有做好地區工作，並沒有怪罪於公民黨搶走選票。民主黨在地區直選中大敗，很明顯與政改一役中不參與五區公投，願意與中方談判有關。今次選舉，參與五區公投的公民黨、社民連和人民力量，共取得52萬張選票，與公投中所得選票相若。當中不少選票相信來自民主黨，這自然逼使民主黨改變過往較保守和溫和的選舉策略，走較激進和抗爭的路線。

今次泛民慘敗，整體得票率下降，明顯是敗在各政黨自以為是，唯我獨尊，不願意團結合作，做好選舉的協調工作。泛民實應慶幸在新界東取得六席，不然地區直選議席跌至只得17席，不到總數一半。若非選民理智，沒有太多人響應投白票，不然泛民在超級區議會選舉中可能只取得兩席，輸給親中派。連同在功能組別選舉中若只能維持四席而非取得六席，泛民是有可能最終只得23席（17席＋2席＋4席），拿不到三分一議席的否決權。

由此可見，泛民各政黨若繼續採用今次選舉策略，恐怕將繼續流失選票和議席，日後即使落實真普選，也只淪為少數反對派。中央和特區政府透過選舉制度成功分化港人，亦令社會失去和諧，管治變得更困難。當權者若想香港保持穩定繁榮，長治久安，政府施政在議會內得到廣泛支持，便應改革選舉制度，建立一個能真正反映大多數港人意願，而又保障少數人權益的選舉制度。



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