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2013年6月28日星期五

蘋論:癲價購居屋 即變負資產

梁振英出任特首後,隨即宣佈每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。

過去五年,私樓供應不足,平均每年新落成單位數量不到一萬個。即使政府增加土地供應,但仍要再過多幾年,私樓供應才會上升至每年二萬個的水平。在私樓供應不足,新居屋供應遙遙無期的形勢下,梁振英宣佈白表免補價購二手居屋(白居二)政策,不但刺激二手居屋價格,並帶動中小型私樓價格大幅上漲。

根據差餉物業估價署的數字,自從去年七月梁振英上台後,實用面積在430平方呎以下的小型住宅單位,平均價格持續上升,到今年二月的升幅接近兩成,之後才稍為回落。同期實用面積在1,076平方呎的大型住宅單位,樓價升幅不過7%左右。由此可見,「白居二」政策,直接間接推動中小型住宅價格上升,加重小市民的置業負擔。

去年七月政府宣佈推出有關政策後,綠表二手居屋市場隨即作出反應,一個位於筲箕灣愛蝶灣693平方呎(建築面積)的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的價格購入,呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價達到每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多。之後其他地區亦錄得類似的綠表癲價成交個案,出現居屋市價竟然與私樓睇齊,甚至超過私樓呎價的荒謬情況。

到今年一月,房委會接受有關計劃的申請,突然大幅放寬白表人士的家庭收入上限,由3萬元增加至4萬元,資產上限亦由53萬元調升至83萬元。倘若一個家庭擁有80萬元資產,每月收入接近4萬元,本身已有足夠經濟能力置業。這個家庭透過按揭證券公司購買保險,可以做足九成按揭,只須要付出一成首期便可以成為業主。

房委會大幅放寬白表申請資格,兼且不設資產及收入下限,申請人沒有收入和積蓄亦可申請,可以由親友協助置業,結果總共收到6萬多份申請。申請反應熱烈,進一步刺激二手居屋和中小型私人住宅價格上升,要等到今年二月底政府再推出雙倍印花稅的辣招,才稍為冷卻熾熱的樓市。

樓市今年三月至五月輕微回落,到近月房委會向首批2,500個中籤人士發出「購買資格證明書」後,又再調頭回升。樓市突然間多了一批白表客認購二手居屋,帶動中小型住宅樓價及交投回升,令政府希望樓價下調的如意算盤落空。

現時在二手居屋市場認購單位的準買家,絕大部份是首次置業,經濟能力有限,對物業投資缺乏經驗,很容易變成「羊牯」,以高價購入二手居屋單位。不少準買家,沒考慮到免補價購入二手居屋,日後若要在自由市場上出售,依然要補足差價。他們往往將免補價二手居屋叫價,與自由市場價或同區的私樓叫價作個比較;當發覺免補價二手居屋叫價較低時便以為是「筍盤」,完全忘記日後要補足差價才可以在自由市場上出售。個別二手居屋業主見有「儍瓜」入市,竟然大幅調升叫價,叫價甚至高過自由市場價。

例如一個自由市場值500萬元的居屋單位,折扣率是40%,在二手免補價市場理應只值300萬元。但白表準買家見業主開價350萬元,低於500萬元自由市場價便認購,即時賬面損失50萬元。若買家付出35萬元作首期,向銀行借315萬元;即使銀行估足價,願意承造315萬元按揭,買家購入的單位即時變成負資產,二手居屋合理價(300萬元)低於按揭貸款額(315萬元)。

加上房委會資助房屋小組主席黃遠輝期望樓價下跌兩成,若果真的成為事實,到時這批以高價認購二手居屋的白表人士,賬面損失將更慘重。因此,中籤的「白居二」申請人不要太過興奮,可能中了「死亡籤」而已。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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蘋果日報 | 2013-06-28 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

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