政府公佈的長遠房屋策略督導委員會諮詢報告，指公眾普遍支持長策會提出的「供應主導」政策方針。報告指不少人提出恢復租務管制，包括租金管制和租住權保護，以減輕基層市民及「劏房」租戶所承受的經濟壓力。運房局局長張炳良說政府會研究租管的利弊，並重申政府一向對租管有保留。
租務管制和最低工資都是經濟學必修課題，任何修讀過基礎經濟學課程的人都接觸過有關理論和實證。對港人來說，最低工資是新鮮事物，2011年5月才正式推行，故此其成效及對社會的利弊言之尚早。過去幾年香港正處於勞動人口增長期，自由行帶旺餐飲零售業，最低工資並沒有導致失業率上升。但日後當經濟處於下滑周期時，最低工資的負面效果便可能湧現。
至於租務管制，對港人來說已不是新鮮事物。根據中大學者姚松炎的研究，自1921年實施租管後，直至2004年完全取消，總共有83年歷史。經過這麼長的歷史驗證，租管的利弊，是否能夠減輕基層市民在住房方面的經濟壓力，結論已十分清晰，實毋須再花時間和精神再作研究。
筆者完全贊同姚松炎對租管的看法。首先，租管是不公義的，政府沒有理由強制小業主（不少是長者，依靠收租過活）收取低於市值的租金，變相充公私人財產，用作減輕基層市民的租金支出。政府要幫助低收入家庭住屋，可以提供公屋或者租金津貼，亦可以鼓勵非牟利機構（例如房協）興建廉租屋出租給這類家庭。姚松炎更提議政府在市場租入大批物業，再以便宜租金轉租給有需要的家庭。
另外，眾所周知租管實際上難以執行。在租管下，業主可以巧立名目，在租金以外收取鞋金、鎖匙金、頂手費和家具費。例如一個100平方呎的劏房，市值月租4,500元，呎租45元，較豪宅還貴；市民要求政府出手干預，每呎月租只可收20元，即月租限制在2,000元的水平。業主知道每月被政府搶走2,500元，兩年（24個月）租約合共失去6萬元，便會想盡辦法取回這6萬元。
其中一個辦法就是要求租客繳付6萬元鞋金或者頂手費，才可以租住這個劏房。結果反而害了低收入租戶，需要一次過繳付大筆費用才可入住，大大加重他們的經濟負擔。
倘若業主不能巧立名目收取額外費用，眼見租金被削，自然降低他們把物業出租的意欲，情願把物業空置，等待善價而沽。現時在沒有租管下，由於利率偏低，不少業主情願把物業空置，方便炒賣。政府一旦再引入租管，肯定令私樓的空置率飆升。
即使政府有能力強迫現有業主以低價出租物業，他們也會想盡辦法降低出租成本，包括削減維修費用，令物業日久失修，變得殘破。之後就會以進行大型修葺為由把租客驅逐，收回單位改作其他用途（包括改建成旅館）。結果在租管下，出租單位的供應大減，不少租戶沒法覓得居所，要露宿街頭，或者居住在僭建單位之內。著名經濟學家張五常對租管帶來的後患，曾經作過深入研究，值得參考。現時個別地區的舊樓殘破不堪，出現安全問題，相信與過去實施租管有一定關係。
政府若想處理租金高昂的問題，始終要由增加房屋供應着手，除了增加新樓供應外，還要處理大量二手住宅單位的空置問題。不應再浪費時間去研究租管的利弊，令小業主和租客變得對立，進一步激化社會矛盾。
蘋果日報 | 2014-03-07 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
租務管制和最低工資都是經濟學必修課題，任何修讀過基礎經濟學課程的人都接觸過有關理論和實證。對港人來說，最低工資是新鮮事物，2011年5月才正式推行，故此其成效及對社會的利弊言之尚早。過去幾年香港正處於勞動人口增長期，自由行帶旺餐飲零售業，最低工資並沒有導致失業率上升。但日後當經濟處於下滑周期時，最低工資的負面效果便可能湧現。
至於租務管制，對港人來說已不是新鮮事物。根據中大學者姚松炎的研究，自1921年實施租管後，直至2004年完全取消，總共有83年歷史。經過這麼長的歷史驗證，租管的利弊，是否能夠減輕基層市民在住房方面的經濟壓力，結論已十分清晰，實毋須再花時間和精神再作研究。
筆者完全贊同姚松炎對租管的看法。首先，租管是不公義的，政府沒有理由強制小業主（不少是長者，依靠收租過活）收取低於市值的租金，變相充公私人財產，用作減輕基層市民的租金支出。政府要幫助低收入家庭住屋，可以提供公屋或者租金津貼，亦可以鼓勵非牟利機構（例如房協）興建廉租屋出租給這類家庭。姚松炎更提議政府在市場租入大批物業，再以便宜租金轉租給有需要的家庭。
另外，眾所周知租管實際上難以執行。在租管下，業主可以巧立名目，在租金以外收取鞋金、鎖匙金、頂手費和家具費。例如一個100平方呎的劏房，市值月租4,500元，呎租45元，較豪宅還貴；市民要求政府出手干預，每呎月租只可收20元，即月租限制在2,000元的水平。業主知道每月被政府搶走2,500元，兩年（24個月）租約合共失去6萬元，便會想盡辦法取回這6萬元。
其中一個辦法就是要求租客繳付6萬元鞋金或者頂手費，才可以租住這個劏房。結果反而害了低收入租戶，需要一次過繳付大筆費用才可入住，大大加重他們的經濟負擔。
倘若業主不能巧立名目收取額外費用，眼見租金被削，自然降低他們把物業出租的意欲，情願把物業空置，等待善價而沽。現時在沒有租管下，由於利率偏低，不少業主情願把物業空置，方便炒賣。政府一旦再引入租管，肯定令私樓的空置率飆升。
即使政府有能力強迫現有業主以低價出租物業，他們也會想盡辦法降低出租成本，包括削減維修費用，令物業日久失修，變得殘破。之後就會以進行大型修葺為由把租客驅逐，收回單位改作其他用途（包括改建成旅館）。結果在租管下，出租單位的供應大減，不少租戶沒法覓得居所，要露宿街頭，或者居住在僭建單位之內。著名經濟學家張五常對租管帶來的後患，曾經作過深入研究，值得參考。現時個別地區的舊樓殘破不堪，出現安全問題，相信與過去實施租管有一定關係。
政府若想處理租金高昂的問題，始終要由增加房屋供應着手，除了增加新樓供應外，還要處理大量二手住宅單位的空置問題。不應再浪費時間去研究租管的利弊，令小業主和租客變得對立，進一步激化社會矛盾。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com蘋果日報 | 2014-03-07 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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