壹週刊（壹角度）:內地走資 扭曲本地樓市

自從2016年11月初特首梁振英親自領軍，宣布大幅度調高從價印花稅至15%後，本地樓價依然居高不下。過去兩個月，更有內地發展商以天價13,000多元樓面呎價，兩度投得啟德住宅地。業主眼見地價屢創新高，自然不肯降價售樓。

現任特首梁振英在2012年7月上台後，便表明會銳意增加土地和房屋供應，希望樓價能夠回落到小市民可以負擔的水平。四年半過後，本地私樓價格較梁特首上任時上升四成多，小市民供樓負擔比率維持在五成以上。

最可悲的是隨着樓價不斷上升，發展商興建的住宅單位愈來愈縮水，實用面積（包括外牆、露台及工作平台）屢創新低。最新數字是128平方呎，但據聞還會有61平方呎的劏房快將推出應市。

不過，過去四年多，美國聯儲局一直維持低息政策，本地供樓利息不過兩厘左右，遠低於同期通脹。在負利率（名義利率低於通脹率）的環境下，自然吸引資金流向樓市，推高本地樓價。但隨着市場預期美國加快加息步伐，全球經濟增長速度減慢，新加坡、澳門等地的樓價已顯著下調，為何本地樓價依然居高不下？

其中一個主要原因，明顯是內地資金，透過不同渠道流入本地樓市。自從2015年8月，人民幣貶值速度加快，至今兌港元貶值近一成，自然觸發內地資金流走，將人民幣兌換成港元，或者港元資產，期望從港元升值中得益。

中央政府為了打擊內地走資，避免外匯儲備不斷下滑，推出一系列措施限制內地企業及人民把資金流進香港，變相實行外匯管制。這反而加快走資，內地企業及人民想盡辦法要把資金調離內地。近月便有內地人在上水被人攔途截劫，搶去超過400萬港元的行李箱，據報導該批鈔票正是由內地運送到香港。

內地企業及人民要大規模走資，除了透過港股通買入港股外，另一個有效途徑就是把資金投入本地樓市。過去一年多，內地發展商積極參與投地，過去一些不見經傳的發展商，先後以天價投得地皮，擊敗一眾本地華資地產商。內地發展商不問價投地，投地金額動輒數十億、甚至過百億港元，根本與公司市值不相稱。

這些內地發展商投地後，便可以透過銀行融資，調動巨額資金到港，作為發展物業之用。到物業開售時，又會從內地找來大批買家以高價認購，或者找本地代理人認購，幫助這批內地買家走資。

就以筆者居住的鴨脷洲為例，本身不屬於豪宅區，卻有本地及內地發展商，把樓盤包裝成豪宅出售，主要銷售對象是內地人，呎價高達3萬元，入場費是數千萬元。以這個水平的樓價，試問又有多少個本地家庭可以負擔得來？

特區政府不斷覓地建屋，特首還哽咽說「粒粒皆辛苦」。在港島南區，原本屬於黃竹坑公屋的地皮，政府批給港鐵用作興建私樓；原本是鴨脷洲駕駛學院的地皮，政府又改劃作住宅用地。但若然這些私樓用地，最終只成為內地發展商及內地人民走資的渠道，對解決香港樓價高企問題又有何幫助？

政府若不正視內地走資，扭曲本地樓市（包括地價和樓價）的現象，恐怕再多覓數十幅土地，也無法滿足內地龐大走資和洗黑錢的資金。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2017-01-05 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利