梁振英上台後，隨即推出白表免補價購買二手居屋（白居二）政策，每年讓5,000個合資格的成功申請者在二手市場免補價認購居屋。第一批2,500個成功申請者於去年年中開始入市，新一批的2,500個則在今年初投入市場。
筆者多年前已提出類似構思，希望能夠搞活二手居屋市場，讓中等收入的家庭免補價購買居屋「上車」。但條件是樓市供應充足，二手居屋賣家出售單位後，若入息不超過上限，仍然可以申請免補價購買二手居屋。整個計劃的構思是讓26萬個居屋（及夾屋）單位鬆綁，方便居屋業主因應家庭及工作環境轉變而換樓。
只可惜當政策真正落實的時候，實際情況與筆者的構思相去甚遠。結果不單沒法搞活二手居屋市場，甚至令成功申請者高價接貨，以及協助一些沒有需要政府資助的人置業。
去年年中，樓價正處於高位，特別是中小型單位的價格更加瘋癲。因為金管局收緊樓按，只有600萬元或以下樓價的單位才可做足七成按揭，結果促使炒家和投資者轉炒這類單位，令樓價持續攀升。當中小型單位價格屢創新高時，政府仍批出2,500個白居二認購資格，明顯是把這批人送去接火棒。去年年中過後，中小型單位價格回落，不少早前以高價承接白居二單位的小業主，面對樓價下跌超過一成的苦況，手上單位變成「負資產」。
私樓樓價高企，擁有居屋的小業主即使將手上單位出售，賺得百多二百萬元，亦難以支付私樓三成、甚至四成的首期。除非有「儍仔」願意以天價承接手上居屋單位，他們一般都只會吊高來賣，出現有價無市的情況。因此，白居二政策根本無法搞活二手居屋市場，無法協助二手居屋業主換樓。
政府及房委會為了證明白居二政策有市場，受市民歡迎，把申請者的每月入息上限大幅調高至4萬元，資產上限亦增加至83萬元。為了刺激需求，即使沒有收入和資產的人士亦有資格申請，結果吸引60,000多個申請者入表申請。倘若家庭月入4萬元，擁有83萬元資產，他們其實可以透過購買按揭保險取得九成按揭，在私樓市場置業，實毋須申請白居二。
最荒謬的是一些天價白居二成交個案，供樓負擔明顯超出申請人的入息和資產上限，有關方面卻坐視不理。根據傳媒報道，有申請人以570萬元免補價購入筲箕灣東旭苑二手居屋單位，假設申請人支付57萬元首期，17萬元釐印費，6萬多元地產代理佣金和律師費，83萬元資產已差不多全部清倉。餘下513萬元樓價做按揭，即使能做足25年，以利率2.25%計算，每月仍要供款2萬多元，超過4萬元入息上限的一半，更不會通過加息三厘的壓力測試，根本沒有銀行會批出按揭。
公屋富戶透過綠表以天價認購二手居屋還可以說得通，有入息和資產上限的白居二申請人又怎有能力以天價認購二手居屋？除了可能隱瞞入息和資產外，另一原因是得到家人（包括父母）資助。若然有家人資助買樓，兼且是認購570萬元的單位，又何須納稅人資助置業，免補地價呢？
由此可見，整個白居二計劃已偏離原先目標，不單未能活化二手居屋市場，亦未能做到協助中等收入家庭置業，更浪費公帑，去資助一些有能力自行置業的富裕家庭。有關方面實應認真檢討，調整整個白居二政策。
蘋果日報 | 2014-02-18 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
筆者多年前已提出類似構思，希望能夠搞活二手居屋市場，讓中等收入的家庭免補價購買居屋「上車」。但條件是樓市供應充足，二手居屋賣家出售單位後，若入息不超過上限，仍然可以申請免補價購買二手居屋。整個計劃的構思是讓26萬個居屋（及夾屋）單位鬆綁，方便居屋業主因應家庭及工作環境轉變而換樓。
只可惜當政策真正落實的時候，實際情況與筆者的構思相去甚遠。結果不單沒法搞活二手居屋市場，甚至令成功申請者高價接貨，以及協助一些沒有需要政府資助的人置業。
去年年中，樓價正處於高位，特別是中小型單位的價格更加瘋癲。因為金管局收緊樓按，只有600萬元或以下樓價的單位才可做足七成按揭，結果促使炒家和投資者轉炒這類單位，令樓價持續攀升。當中小型單位價格屢創新高時，政府仍批出2,500個白居二認購資格，明顯是把這批人送去接火棒。去年年中過後，中小型單位價格回落，不少早前以高價承接白居二單位的小業主，面對樓價下跌超過一成的苦況，手上單位變成「負資產」。
私樓樓價高企，擁有居屋的小業主即使將手上單位出售，賺得百多二百萬元，亦難以支付私樓三成、甚至四成的首期。除非有「儍仔」願意以天價承接手上居屋單位，他們一般都只會吊高來賣，出現有價無市的情況。因此，白居二政策根本無法搞活二手居屋市場，無法協助二手居屋業主換樓。
政府及房委會為了證明白居二政策有市場，受市民歡迎，把申請者的每月入息上限大幅調高至4萬元，資產上限亦增加至83萬元。為了刺激需求，即使沒有收入和資產的人士亦有資格申請，結果吸引60,000多個申請者入表申請。倘若家庭月入4萬元，擁有83萬元資產，他們其實可以透過購買按揭保險取得九成按揭，在私樓市場置業，實毋須申請白居二。
最荒謬的是一些天價白居二成交個案，供樓負擔明顯超出申請人的入息和資產上限，有關方面卻坐視不理。根據傳媒報道，有申請人以570萬元免補價購入筲箕灣東旭苑二手居屋單位，假設申請人支付57萬元首期，17萬元釐印費，6萬多元地產代理佣金和律師費，83萬元資產已差不多全部清倉。餘下513萬元樓價做按揭，即使能做足25年，以利率2.25%計算，每月仍要供款2萬多元，超過4萬元入息上限的一半，更不會通過加息三厘的壓力測試，根本沒有銀行會批出按揭。
公屋富戶透過綠表以天價認購二手居屋還可以說得通，有入息和資產上限的白居二申請人又怎有能力以天價認購二手居屋？除了可能隱瞞入息和資產外，另一原因是得到家人（包括父母）資助。若然有家人資助買樓，兼且是認購570萬元的單位，又何須納稅人資助置業，免補地價呢？
由此可見，整個白居二計劃已偏離原先目標，不單未能活化二手居屋市場，亦未能做到協助中等收入家庭置業，更浪費公帑，去資助一些有能力自行置業的富裕家庭。有關方面實應認真檢討，調整整個白居二政策。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com蘋果日報 | 2014-02-18 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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