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2012年8月2日星期四

壹角度:白表購居屋不會現天價

梁振英上台後,推出政綱上的房屋政策,每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。然而,這批白表人士,日後若將居屋單位在自由市場出售,依然要補價,故此他們只是擁有居屋單位的部分業權。  

這個白表購二手居屋的房屋政策,筆者多年前已提出過建議,認為可以真正活化居屋,但前提是要同時增加土地和房屋供應。因為這個措施只是增加居屋的流轉量(或流通量),並沒有增加房屋供應。此外,要吸引居屋業主出售單位,應容許他們出售單位後,只要符合申請資格仍然可以入市,並將售樓收益用作購買其他二手居屋。

梁振英及負責房屋政策的官員,在沒有做足研究下,便突然宣布落實這個政策,結果令二手居屋價格升,賣家紛紛封盤等待明年落實政策後才善價而沽。結果出現綠表人士,以天價購買二手居屋的成交個案。

資料顯示,一個位於筲箕灣愛蝶灣693方呎的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的售價購入,呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多,其他地區的居屋,亦錄得類似的綠表天價成交個案,居屋市價與鄰近私樓睇齊的情況。

不少居住在公屋的居民屬於富戶,有能力置業。他們早應將公屋單位交還給房委會,在私樓市場尋找合適居所。房委會收回公屋單位後,隨即編配給有真正需要的家庭,幫助基層市民盡快解決住屋問題。 

只可惜房委會為了擴張業務,政客又為了選票而討好公屋居民,容許不合資格的富戶長期佔用公屋單位,影響有真正需要的家庭入住公屋。政府於是利誘公屋富戶以綠表資格,免補價認購二手居屋,之後將公屋單位交還房委會再分配給輪候冊上的申請人。

一些公屋富戶多年來享受政府房屋資助,有能力以天價認購二手居屋。但白表合資格人士申請免補價購買二手居屋,資產和入息都受到限制,購買力肯定及不上公屋富戶。

以每月三萬元入息上限為例,再以現時一般三釐(再加兩釐的壓力測驗)的按揭利率推算,白表合資格人士最多只可向銀行借得約300萬元樓按(分25年攤還)。以九成樓價計算,二手居屋樓價不應超過340萬元。倘若白表合資格人士以天價購入二手居屋,肯定是虛報資產和入息,有關方面必須採取法律行動。

因此,白表合資格人士可免補價認購二手居屋,絕不會造成居屋天價成交個案。最多只會有成功申請人,以300多萬元購入500多呎細小單位,出現平均呎價偏高的情況。但不論是白表抑或綠表人士,應知道日後若將單位在公開市場出售,不會有「傻仔」願意以同區私樓呎價購買他們的二手居屋單位。一些以天價購入二手居屋的人士,日後若想出售單位,肯定會感到懊悔。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-08-02 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

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