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2014年3月7日星期五

蘋論:月租二千 鞋金六萬

政府公佈的長遠房屋策略督導委員會諮詢報告,指公眾普遍支持長策會提出的「供應主導」政策方針。報告指不少人提出恢復租務管制,包括租金管制和租住權保護,以減輕基層市民及「劏房」租戶所承受的經濟壓力。運房局局長張炳良說政府會研究租管的利弊,並重申政府一向對租管有保留。

租務管制和最低工資都是經濟學必修課題,任何修讀過基礎經濟學課程的人都接觸過有關理論和實證。對港人來說,最低工資是新鮮事物,2011年5月才正式推行,故此其成效及對社會的利弊言之尚早。過去幾年香港正處於勞動人口增長期,自由行帶旺餐飲零售業,最低工資並沒有導致失業率上升。但日後當經濟處於下滑周期時,最低工資的負面效果便可能湧現。

至於租務管制,對港人來說已不是新鮮事物。根據中大學者姚松炎的研究,自1921年實施租管後,直至2004年完全取消,總共有83年歷史。經過這麼長的歷史驗證,租管的利弊,是否能夠減輕基層市民在住房方面的經濟壓力,結論已十分清晰,實毋須再花時間和精神再作研究。

筆者完全贊同姚松炎對租管的看法。首先,租管是不公義的,政府沒有理由強制小業主(不少是長者,依靠收租過活)收取低於市值的租金,變相充公私人財產,用作減輕基層市民的租金支出。政府要幫助低收入家庭住屋,可以提供公屋或者租金津貼,亦可以鼓勵非牟利機構(例如房協)興建廉租屋出租給這類家庭。姚松炎更提議政府在市場租入大批物業,再以便宜租金轉租給有需要的家庭。

另外,眾所周知租管實際上難以執行。在租管下,業主可以巧立名目,在租金以外收取鞋金、鎖匙金、頂手費和家具費。例如一個100平方呎的劏房,市值月租4,500元,呎租45元,較豪宅還貴;市民要求政府出手干預,每呎月租只可收20元,即月租限制在2,000元的水平。業主知道每月被政府搶走2,500元,兩年(24個月)租約合共失去6萬元,便會想盡辦法取回這6萬元。

其中一個辦法就是要求租客繳付6萬元鞋金或者頂手費,才可以租住這個劏房。結果反而害了低收入租戶,需要一次過繳付大筆費用才可入住,大大加重他們的經濟負擔。

倘若業主不能巧立名目收取額外費用,眼見租金被削,自然降低他們把物業出租的意欲,情願把物業空置,等待善價而沽。現時在沒有租管下,由於利率偏低,不少業主情願把物業空置,方便炒賣。政府一旦再引入租管,肯定令私樓的空置率飆升。

即使政府有能力強迫現有業主以低價出租物業,他們也會想盡辦法降低出租成本,包括削減維修費用,令物業日久失修,變得殘破。之後就會以進行大型修葺為由把租客驅逐,收回單位改作其他用途(包括改建成旅館)。結果在租管下,出租單位的供應大減,不少租戶沒法覓得居所,要露宿街頭,或者居住在僭建單位之內。著名經濟學家張五常對租管帶來的後患,曾經作過深入研究,值得參考。現時個別地區的舊樓殘破不堪,出現安全問題,相信與過去實施租管有一定關係。

政府若想處理租金高昂的問題,始終要由增加房屋供應着手,除了增加新樓供應外,還要處理大量二手住宅單位的空置問題。不應再浪費時間去研究租管的利弊,令小業主和租客變得對立,進一步激化社會矛盾。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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蘋果日報 | 2014-03-07 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

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