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2011年6月23日星期四

壹角度: 收緊樓按令「上車盤」價格飈升

金管局收緊豪宅按揭,驅使炒家轉戰中小型住宅市場,影響樓市的用家市場。

近月政府再次出招冷卻樓市,今次除了大幅度增加下一季的賣地數量外,還進一步收緊樓按,700萬元樓價的單位,最多只可以按六成(420萬元)。

自從200910月,金管局便不時宣布收緊樓按,試圖遏止樓價上升,但結果卻適得其反。樓價不單沒有向下調整,反而進一步攀升,俗稱「上車盤」的細價樓買少見少,樓價升幅尤其顯著。

200910月,金管局率先收緊樓價2,000萬元或以上的按揭,最多只可以借六成。到去年2月,財爺曾俊華調高2,000萬元以上的樓宇買賣印花稅,好回應市民關注豪宅炒賣的情況。當時已有評論指出,政府打擊豪宅炒賣,會驅使炒家轉戰中小型住宅市場,影響樓市的用家市場。

到去年8月,金管局見樓價升個不停,將收緊樓按的措施,擴展至樓價1,200萬元的住宅單位,最多只可以借六成(720萬元)。這次收緊樓按,進一步將市場上的炒家和投資者推向中小型住宅市場,大幅度推高中小型單位的樓價。個別炒家和投資者,見私樓價格已累積一定升幅,轉戰居屋和公屋二手市場,令二手居屋和公屋價格屢創新高。

根據差餉物業估價署最新資料,截至今年4月,大型住宅單位(實用面積1,720呎或以上)平均售價較200911月上升26%,但同期小型住宅單位(實用面積430呎或以下)的升幅則高達42%,升幅是大型住宅單位的1.6倍。20089月美國投資銀行雷曼兄弟宣布破產,觸發全球金融海嘯,本地樓價在短短幾個月內下挫了兩成。但隨美國儲備局推出量化寬鬆貨幣政策,變相大量印鈔吸納債券,令美息處於極低水平,大量游資在世界各地進行炒作。過去兩年,大量資金流入香港,當中不少流入樓市,令樓價拾級而上。再加上近幾年私人樓宇落成量大減,每年平均不足一萬個單位,樓市供不應求,又豈能不大升特升?政府要穩定樓市,避免樓價大幅升而損害到首次置業人士的利益,首要任務是要確保中小型住宅單位(即「上車盤」)有足夠供應。倘若市民相信未來幾年市場會有大量中小型住宅單位落成,便不會現在以高價爭相入市。中小型住宅單位價格沒有升,便不會觸發換樓潮,進一步推高大型住宅單位的售價。


可是,政府和金管局的做法剛好相反。之前政府推出幾塊豪宅地皮,都以創新高紀錄成交,令市民憧憬未來樓價只會繼續大幅攀升。金管局見市民關注豪宅炒賣活動,有機會擴展至中小型住宅單位,故此率先收緊豪宅的按揭成數。結果促使大量資金,由炒賣豪宅流向炒賣中小型單位。例如炒家(或投資者)手上持有1,000萬元,樓按收緊後不再炒賣豪宅,將資金分開兩筆,轉而炒賣兩個中小型住宅單位,令這類單位的售價升幅反而遠高於豪宅。兩年前600萬元可以買到近千呎的住宅單位,現在恐怕只能買到600多呎,令市民居住質素下降。今次金管局將收緊樓按措施擴展至700萬元的住宅單位,可能進一步驅使資金流向中小型單位,損害真正用家的利益。


林本利
曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監http://www.livingwordec.com.hk/
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作者網誌:lampunlee.blogspot.com

出處: 壹週刊 | 2011-06-23 A004| 時事| 壹角度 22/6/2011| By 林本利 

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