金管局收緊豪宅按揭，驅使炒家轉戰中小型住宅市場，影響樓市的用家市場。
近月政府再次出招冷卻樓市，今次除了大幅度增加下一季的賣地數量外，還進一步收緊樓按，700萬元樓價的單位，最多只可以按六成（420萬元）。
自從2009年10月，金管局便不時宣布收緊樓按，試圖遏止樓價上升，但結果卻適得其反。樓價不單沒有向下調整，反而進一步攀升，俗稱「上車盤」的細價樓買少見少，樓價升幅尤其顯著。
2009年10月，金管局率先收緊樓價2,000萬元或以上的按揭，最多只可以借六成。到去年2月，財爺曾俊華調高2,000萬元以上的樓宇買賣印花稅，好回應市民關注豪宅炒賣的情況。當時已有評論指出，政府打擊豪宅炒賣，會驅使炒家轉戰中小型住宅市場，影響樓市的用家市場。
到去年8月，金管局見樓價升個不停，將收緊樓按的措施，擴展至樓價1,200萬元的住宅單位，最多只可以借六成（720萬元）。這次收緊樓按，進一步將市場上的炒家和投資者推向中小型住宅市場，大幅度推高中小型單位的樓價。個別炒家和投資者，見私樓價格已累積一定升幅，轉戰居屋和公屋二手市場，令二手居屋和公屋價格屢創新高。
根據差餉物業估價署最新資料，截至今年4月，大型住宅單位（實用面積1,720呎或以上）平均售價較2009年11月上升26%，但同期小型住宅單位（實用面積430呎或以下）的升幅則高達42%，升幅是大型住宅單位的1.6倍。2008年9月美國投資銀行雷曼兄弟宣布破產，觸發全球金融海嘯，本地樓價在短短幾個月內下挫了兩成。但隨美國儲備局推出量化寬鬆貨幣政策，變相大量印鈔吸納債券，令美息處於極低水平，大量游資在世界各地進行炒作。過去兩年，大量資金流入香港，當中不少流入樓市，令樓價拾級而上。再加上近幾年私人樓宇落成量大減，每年平均不足一萬個單位，樓市供不應求，又豈能不大升特升？政府要穩定樓市，避免樓價大幅升而損害到首次置業人士的利益，首要任務是要確保中小型住宅單位（即「上車盤」）有足夠供應。倘若市民相信未來幾年市場會有大量中小型住宅單位落成，便不會現在以高價爭相入市。中小型住宅單位價格沒有升，便不會觸發換樓潮，進一步推高大型住宅單位的售價。
可是，政府和金管局的做法剛好相反。之前政府推出幾塊豪宅地皮，都以創新高紀錄成交，令市民憧憬未來樓價只會繼續大幅攀升。金管局見市民關注豪宅炒賣活動，有機會擴展至中小型住宅單位，故此率先收緊豪宅的按揭成數。結果促使大量資金，由炒賣豪宅流向炒賣中小型單位。例如炒家（或投資者）手上持有1,000萬元，樓按收緊後不再炒賣豪宅，將資金分開兩筆，轉而炒賣兩個中小型住宅單位，令這類單位的售價升幅反而遠高於豪宅。兩年前600萬元可以買到近千呎的住宅單位，現在恐怕只能買到600多呎，令市民居住質素下降。今次金管局將收緊樓按措施擴展至700萬元的住宅單位，可能進一步驅使資金流向中小型單位，損害真正用家的利益。
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
出處: 壹週刊 | 2011-06-23 A004| 時事| 壹角度 22/6/2011| By 林本利
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