壹週刊：實用面積定價二手樓首當其衝

今年四月，規管一手樓銷售法例正式推出，地產商只能在售樓書內列出單位的實用面積，不能列出建築面積。新世界發展主席鄭家純向傳媒表示，條例規管得太嚴，甚至吹毛求疵，令地產商憂慮售樓書內容不夠仔細而要負上刑責，影響新樓供應。 

現時新樓實用面積呎價動輒超過一萬元，要求發展商提供仔細和清晰的資料，所涉及的額外成本，相對於數百萬元，甚至過千萬元的樓價，不過是九牛一毛而已。若然地產商過去一直誠實地售樓，又何須憂慮條例管得太嚴？過去幾年，市民眼見個別地產商興建「發水樓」的情況愈趨嚴重，政府官員在輿論壓力下被迫出招，立法規管一手樓銷售。 

上世紀八十年代及以前，住宅樓宇的實用率一般接近九成或以上。但自九十年代起，地產商撥出部分樓面興建會所供業主及住客使用，加上豁免計入樓面的窗台愈建愈大，令住宅單位的實用率大幅下跌至八成左右。 

到2001年，前特首董建華明益地產商，以「推廣環保及創新樓宇」為名，容許將露台、工作平台、空中花園、平台花園、郵件室、隔音屏障、非結構預製外牆、走廊及電梯大堂等多項設施，豁免計入總樓面面積及上蓋面積內，讓地產商可以額外多得兩、三成樓面建屋。 

政府給予地產商優惠，原意是希望增加市民的生活空間。但地產商卻把多得的樓面，用來多建兩、三成單位，結果令新樓的實用率不斷下降，跌至只得七成多。倘若把不能居住的露台、工作平台和預製外牆也扣除，住宅單位的實用率更可能低至不足六成。 

一些無良地產商，竟然將厚厚的預製外牆與窗台連成一體，令窗台變得更闊大，足夠讓人在上面睡覺。無良地產商將窗台加闊加大後，便縮減室內可用面積，以致出現睡房不足以放下睡床的荒謬情況。 

筆者早於2001年撰文，指摘政府以環保為名向地產商輸送利益。過去十多年，筆者亦一直提醒讀者及朋友，不要「貪新忘舊」，中了地產商的圈套，以高價購入實用率超低的一手樓，日後轉售時將會現形，樓價遠遠跑輸同區二手樓。

筆者翻查一些在過去十年興建和入伙的屋苑（實用率約七成半），嘗試把這些新樓的樓價變幅，與同區二手樓（實用率約九成）的同期樓價變幅作個比較。結果顯示新樓的樓價升幅，遠遠落後於同區實用率較高的二手樓。

例如在2005年初購入薄扶林貝沙灣一手單位，至今升幅只得五成多，遠遠低於同區碧瑤灣145%升幅。與九龍塘「一脈相連」的名城（位處大圍），大部分在2011年初認購新樓的業主，享受不足10%的樓價升幅，有個別單位更跌價10%。令人「心曠神怡」的將軍澳日出康城，過去幾年一手業主享受的樓價升幅最多不過兩、三成，遠低於同區二手居屋富寧花園超過一倍的升幅。這還未計算一手業主在樓花期不單沒有租金收入，還要支付供樓利息。

政府立例規定一手樓以實用面積定價，並要求地產代理向買家披露二手樓的實用面積，令二手「發水樓」的業主首當其衝，樓價即時受到影響。難怪有神父指邪靈惡魔不是最可怕，那些大起「發水樓」的地產商才是真正「食人嘅魔鬼」。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-06-27 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利