梁振英出任特首後，隨即宣佈每年容許5,000個白表合資格人士，可免補價在二手市場購買居屋。
過去五年，私樓供應不足，平均每年新落成單位數量不到一萬個。即使政府增加土地供應，但仍要再過多幾年，私樓供應才會上升至每年二萬個的水平。在私樓供應不足，新居屋供應遙遙無期的形勢下，梁振英宣佈白表免補價購二手居屋（白居二）政策，不但刺激二手居屋價格，並帶動中小型私樓價格大幅上漲。
根據差餉物業估價署的數字，自從去年七月梁振英上台後，實用面積在430平方呎以下的小型住宅單位，平均價格持續上升，到今年二月的升幅接近兩成，之後才稍為回落。同期實用面積在1,076平方呎的大型住宅單位，樓價升幅不過7%左右。由此可見，「白居二」政策，直接間接推動中小型住宅價格上升，加重小市民的置業負擔。
去年七月政府宣佈推出有關政策後，綠表二手居屋市場隨即作出反應，一個位於筲箕灣愛蝶灣693平方呎（建築面積）的居屋單位，竟由綠表人士以453萬元未補價的價格購入，呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算，市價達到每呎11,673元，與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多。之後其他地區亦錄得類似的綠表癲價成交個案，出現居屋市價竟然與私樓睇齊，甚至超過私樓呎價的荒謬情況。
到今年一月，房委會接受有關計劃的申請，突然大幅放寬白表人士的家庭收入上限，由3萬元增加至4萬元，資產上限亦由53萬元調升至83萬元。倘若一個家庭擁有80萬元資產，每月收入接近4萬元，本身已有足夠經濟能力置業。這個家庭透過按揭證券公司購買保險，可以做足九成按揭，只須要付出一成首期便可以成為業主。
房委會大幅放寬白表申請資格，兼且不設資產及收入下限，申請人沒有收入和積蓄亦可申請，可以由親友協助置業，結果總共收到6萬多份申請。申請反應熱烈，進一步刺激二手居屋和中小型私人住宅價格上升，要等到今年二月底政府再推出雙倍印花稅的辣招，才稍為冷卻熾熱的樓市。
樓市今年三月至五月輕微回落，到近月房委會向首批2,500個中籤人士發出「購買資格證明書」後，又再調頭回升。樓市突然間多了一批白表客認購二手居屋，帶動中小型住宅樓價及交投回升，令政府希望樓價下調的如意算盤落空。
現時在二手居屋市場認購單位的準買家，絕大部份是首次置業，經濟能力有限，對物業投資缺乏經驗，很容易變成「羊牯」，以高價購入二手居屋單位。不少準買家，沒考慮到免補價購入二手居屋，日後若要在自由市場上出售，依然要補足差價。他們往往將免補價二手居屋叫價，與自由市場價或同區的私樓叫價作個比較；當發覺免補價二手居屋叫價較低時便以為是「筍盤」，完全忘記日後要補足差價才可以在自由市場上出售。個別二手居屋業主見有「儍瓜」入市，竟然大幅調升叫價，叫價甚至高過自由市場價。
例如一個自由市場值500萬元的居屋單位，折扣率是40%，在二手免補價市場理應只值300萬元。但白表準買家見業主開價350萬元，低於500萬元自由市場價便認購，即時賬面損失50萬元。若買家付出35萬元作首期，向銀行借315萬元；即使銀行估足價，願意承造315萬元按揭，買家購入的單位即時變成負資產，二手居屋合理價（300萬元）低於按揭貸款額（315萬元）。
加上房委會資助房屋小組主席黃遠輝期望樓價下跌兩成，若果真的成為事實，到時這批以高價認購二手居屋的白表人士，賬面損失將更慘重。因此，中籤的「白居二」申請人不要太過興奮，可能中了「死亡籤」而已。
蘋果日報 | 2013-06-28 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
過去五年，私樓供應不足，平均每年新落成單位數量不到一萬個。即使政府增加土地供應，但仍要再過多幾年，私樓供應才會上升至每年二萬個的水平。在私樓供應不足，新居屋供應遙遙無期的形勢下，梁振英宣佈白表免補價購二手居屋（白居二）政策，不但刺激二手居屋價格，並帶動中小型私樓價格大幅上漲。
根據差餉物業估價署的數字，自從去年七月梁振英上台後，實用面積在430平方呎以下的小型住宅單位，平均價格持續上升，到今年二月的升幅接近兩成，之後才稍為回落。同期實用面積在1,076平方呎的大型住宅單位，樓價升幅不過7%左右。由此可見，「白居二」政策，直接間接推動中小型住宅價格上升，加重小市民的置業負擔。
去年七月政府宣佈推出有關政策後，綠表二手居屋市場隨即作出反應，一個位於筲箕灣愛蝶灣693平方呎（建築面積）的居屋單位，竟由綠表人士以453萬元未補價的價格購入，呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算，市價達到每呎11,673元，與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多。之後其他地區亦錄得類似的綠表癲價成交個案，出現居屋市價竟然與私樓睇齊，甚至超過私樓呎價的荒謬情況。
到今年一月，房委會接受有關計劃的申請，突然大幅放寬白表人士的家庭收入上限，由3萬元增加至4萬元，資產上限亦由53萬元調升至83萬元。倘若一個家庭擁有80萬元資產，每月收入接近4萬元，本身已有足夠經濟能力置業。這個家庭透過按揭證券公司購買保險，可以做足九成按揭，只須要付出一成首期便可以成為業主。
房委會大幅放寬白表申請資格，兼且不設資產及收入下限，申請人沒有收入和積蓄亦可申請，可以由親友協助置業，結果總共收到6萬多份申請。申請反應熱烈，進一步刺激二手居屋和中小型私人住宅價格上升，要等到今年二月底政府再推出雙倍印花稅的辣招，才稍為冷卻熾熱的樓市。
樓市今年三月至五月輕微回落，到近月房委會向首批2,500個中籤人士發出「購買資格證明書」後，又再調頭回升。樓市突然間多了一批白表客認購二手居屋，帶動中小型住宅樓價及交投回升，令政府希望樓價下調的如意算盤落空。
現時在二手居屋市場認購單位的準買家，絕大部份是首次置業，經濟能力有限，對物業投資缺乏經驗，很容易變成「羊牯」，以高價購入二手居屋單位。不少準買家，沒考慮到免補價購入二手居屋，日後若要在自由市場上出售，依然要補足差價。他們往往將免補價二手居屋叫價，與自由市場價或同區的私樓叫價作個比較；當發覺免補價二手居屋叫價較低時便以為是「筍盤」，完全忘記日後要補足差價才可以在自由市場上出售。個別二手居屋業主見有「儍瓜」入市，竟然大幅調升叫價，叫價甚至高過自由市場價。
例如一個自由市場值500萬元的居屋單位，折扣率是40%，在二手免補價市場理應只值300萬元。但白表準買家見業主開價350萬元，低於500萬元自由市場價便認購，即時賬面損失50萬元。若買家付出35萬元作首期，向銀行借315萬元；即使銀行估足價，願意承造315萬元按揭，買家購入的單位即時變成負資產，二手居屋合理價（300萬元）低於按揭貸款額（315萬元）。
加上房委會資助房屋小組主席黃遠輝期望樓價下跌兩成，若果真的成為事實，到時這批以高價認購二手居屋的白表人士，賬面損失將更慘重。因此，中籤的「白居二」申請人不要太過興奮，可能中了「死亡籤」而已。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com蘋果日報 | 2013-06-28 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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