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2013年7月5日星期五

蘋論:政府樓價目標:中原指數跌穿100點

今年二月底政府再出招打壓樓市,向非首次置業人士徵收「雙倍印花稅」,令樓價稍為向下調整。近月樓價止跌回升,政府官員隨即出招和出口術,試圖遏止樓價升勢。

政府官員在制訂經濟政策時,必須掌握市場脈搏,訂下明確的目標和時間表,以免加劇市場的波動。去年12月,美國聯儲局主席伯南克表示,只要失業率仍高於6.5%,通脹率不超過2.5%,聯儲局仍會繼續維持超低息政策。上月聯儲局議息會議後,伯南克披露退市路線圖,表示今年稍後時間會逐漸減少買債,最快明年會終止買債計劃。即使伯南克只是「動口」;還未「動手」,市場已反應激烈,債券息率抽升,股市大跌。

自從聯儲局在2008年11月推出量化寬鬆貨幣政策(QE)後,香港的樓市便完全受制於聯儲局政策。2008年9月雷曼兄弟公司宣佈破產後,樓價隨即急速下滑,中原(城市領先)指數在短短三個月內,由約70點急挫至56點,跌幅達兩成。隨着QE出台,樓價止跌回升,到2010年11月已大幅回升近六成,中原指數處於87點的水平。特區政府於是出招壓抑樓價繼續上升,向兩年內轉售住宅物業的個人或公司加徵「額外印花稅」。

政府開徵「額外印花稅」後,樓價依然向上飆升,到2011年6月中原指數升穿100點,之後便回落,到2012年1月跌至94點的水平。樓市下調不過七個月便大幅反彈,在2012年3月再升穿100點,之後越升越有。到2012年10月底,中原指數升至112點的水平,政府宣佈向非香港永久性居民徵收15%「買家印花稅」。然而,措施無法遏止樓價升勢,中原指數升上121點,政府於是在今年二月開徵「雙倍印花稅」,令樓市成交大幅萎縮。

近月樓價止跌回升,小型住宅單位的價格升幅特別明顯,政府官員於是再出招和出口術去壓抑樓價。運輸及房屋局局長張炳良宣佈延長樓花預售期,由20個月放寬至30個月,令市場即時增加萬多個單位的潛在供應量。另外,政府將於2014年底提早24個月開售2100個居屋樓花。

近日財政司司長曾俊華接受傳媒訪問時表示,政府不排除短期內再推出措施冷卻樓市,亦不會就辣招設定時限,同時也不會設定硬性的樓價下跌目標。雖然政府官員強調沒有設定樓價下跌目標,但從過去幾次政府出招的時間和當時的樓價水平來看,政府的政策目標,顯然是希望把樓價壓低至在中原指數100點以下的水平。

正如之前所述,政府在2010年11月首次出招加徵「額外印花稅」,當時中原指數是87點。若考慮到過去兩年多合共的12%的通脹率,現時中原指數應該是97點左右才合理。2012年10月政府向非永久性居民徵收15%「買家印花稅」,中原指數是112點左右。若扣除這15%的「買家印花稅」,中原指數剛好是97點。換言之,樓價下跌約15%,才令非永久性居民覺得繳付15%的「買家印花稅」後,買樓成本不會較之前增加。

早前房委會資助房屋小組主席黃遠輝透過傳媒表示,希望政府早前推出的辣招,可以令樓價回落兩成。若樓價回落兩成,中原指數又剛好由推出辣招時的121點下挫至97點的水平。雖然黃遠輝不是政府官員,但作為梁振英的房屋政策智囊,加上近日獲頒授銀紫荊星章,他對樓價要下跌兩成,即中原指數跌穿100點的看法應有一定的參考價值。

按照金管局的按揭指引,銀行最多可以做七成按揭,故此即使樓價下挫兩成,也不會出現負資產問題。然而,對於那些辛苦儲足三成首期的首次置業人士來說,樓價下跌兩成,便代表失去三分二積蓄。因此,首次置業人士入市時務要清醒,以免接了地產商或房委會遠期樓花的「火棒」。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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蘋果日報 | 2013-07-05 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

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