壹週刊：私樓呎價較九七高四成

從不同的資料顯示，現時的樓價整體而言已超越九七年的高峰水平，問題是超越幅度有多少。

市場人士一般採用三個不同的指標去量度樓價升跌，最常用的是 中原城市領先指數。這個指數在每星期五公布，反映5至11日前預計簽署正式買賣合約時段的大型私人屋苑二手樓價（以建築面積計算）。一般而言，買賣雙方會 在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。若以最新的中原指數116.07點計算，樓價便較1997年10月的高位102.93點，高出13%。

另一個常用的樓價升跌指標，就是美聯樓價走勢。這個指標是根據2008年之後全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，去計算出平均呎價（以建築面積作 準）。1995至2007年則以50個屋苑計算。今年十月，二手樓平均呎價是$6,667，較1997年8月的高位$6,170高出8%。

第三個計算樓價 升跌的指標就是差餉物業估價署提供的數字。差估署把私人住宅單位按照實用面積分為五類（A至E類），再以樓宇交易資料計算出每呎（實用面積）的平均售價。 買賣日期以簽署正式買賣合約（或轉讓契）的日期為準，首次買賣及非交吉的單位不會用作計算樓價。

根據差估署的資料，截至今年九月，私人住宅單位的平均呎價 已較1997年10月的高位超出26%。實用面積小於430平方呎的小型單位，以及大於1,076呎的大型單位的呎價升幅，更超出33-36%。差估署的 數字與中原及美聯所提供的數字，明顯出現很大差距。造成這差距主要有兩個原因。

首先，差估署的數據不計算新樓首次買賣，但之後的買賣交易都會計算。而中原 及美聯是計算指定大型屋苑的成交記錄，定期才會作出檢討，加入一些新落成的屋苑。美聯的數字只包括中小型屋苑，未計算一些豪宅的成交個案，以致拖低了平均 樓價升幅。

另一個原因是過去十多年新樓的發水情況十分嚴重，實用率只得七成左右，故此差估署以實用面積計算樓價，自然計算得較高的樓價升幅。此外，我們若考慮到九七 年前落成的二手樓，現時樓齡已增加15年，實際的樓價（包括樓宇折舊）升幅便不是兩、三成，而是四成或以上！

過去15年，大型和小型單位供應不足，令樓價 有較大的升幅。根據差估署數字，港島區的小型單位呎價，由1997年的平均6,800元一呎（實用面積計），升至今年九月超過10,700元一呎，升幅接 近60%。港島區大型單位的平均呎價升幅，更達到一倍以上。

去年底全港111萬個私人住宅單位中，只有21.6萬個實用面積大於753平方呎，而公屋單位 一般小於753平方呎。去年人口普查顯示，全港共有237萬個住戶，換言之全港不足10%的住戶可以享用大於753平方呎的居所。由此可見，港人的居住空 間實在與香港的經濟發展完全脫節。

過去幾年政府為了壓抑樓價上升，要求發展商多建小型單位。若要改善港人的居住環境，政府實應多批土地興建較大面積的單 位，令樓價回落，讓中產人士在住屋方面向上流動。這便可以騰出較多中小型單位給首次置業的年輕人，藉此改善全港市民的居住環境。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-11-15 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利