am730：經濟人看世界 - 炒樓風險極高

香港樓價自09年1月至今平均已升逾一倍，即每年平均升近20%，加上約3%租金回報，買樓的投資回報確非常可觀。該計算方法是假設投資者付足樓價買樓。若只付三成首期，其餘七成向銀行申請按揭，回報率便顯著上升。

舉例一層200萬元的物業，買家向銀行借款七成即140萬元，付三成首期，即60萬元，連同2萬元經紀佣金和5,000元律師費，投資額62.5萬元。若樓價一年內升兩成，由200萬元升至240萬元，資產便升值40萬元。加上3%即6萬元租金回報，投資回報便達46萬元。扣除140萬元的利息支出，以2.5厘計即3.5萬元，仍有42.5萬元回報。投資62.5萬元，一年便有42.5萬元的回報，回報率達到68%！

買家還可只付一成首期，其餘兩成首期向發展商申請二按，或向按揭證券公司購買按揭保險便可做九成按揭。買家只付20多萬元便可賺約40萬元(扣除供樓利息和保費)，一年回報近180%！樓價升幅遠高於同期恒指升幅。

但不少人只顧計算物業投資或炒賣短期利潤，忽略風險。向銀行借錢買樓其實是參與槓桿投資，放大利潤或損失。投資者付三成首期買樓，若樓價挫三成多便變負資產。歷史告訴我們，81年樓價見頂後跌五成；97年更挫七成。08年9月金融海嘯爆發後，樓價在3個月內急挫兩三成。短線炒賣物業風險極高，隨時輸身家，不少公司和炒家炒樓破產。那些不自量力，在高價勇於入市的小投資者實應引以為鑒。



作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

網誌：lampunlee.blogspot.com

am730 | 2012-12-07 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利