回歸前港英政府發表長遠房屋策略評議諮詢文件，表明政府的房屋政策目標是幫助所有家庭獲得合適和可以負擔的住屋，以及鼓勵市民自置居所。政府為了協助中等和低收入家庭自置居所，推出多項資助計劃，包括低息貸款和出售公屋，期望將自置居所比率由當時的稍逾50%，提升至70%。
為了提供足夠公營和私營房屋單位，當時政府應用一個房屋需求預測模式，去評估房屋需求。並強調這個模式會因應人口、房屋政策、經濟及其他有關因素的改變而作出調整。每年八萬五的房屋需求便是由此而產生。
經過十多年的驗證，政府的房屋需求評估完全脫離現實，沒有因應各種客觀因素的改變而作出調整，結果導致1998至2003年出現房屋嚴重供過於求，之後又出現房屋求過於供，帶來私人住宅租金和樓價大上大落的情況。若扣除11萬個出售公屋單位，現時家庭住戶自置居所的比率竟較1997年還要低，只得47%左右。
事實上，政府要評估房屋需求，然後制定房屋供應策略去滿足需求，明顯是一項非常艱巨的任務。首先，房屋需求受到不同因素所影響，要找出這些因素，再將這些因素量化，去推算房屋需求，又談何容易？
在私營房屋市場，市民對房屋的需求很明顯會受到私人住宅租金和樓價所影響；而私人住宅租金和樓價反過來又會影響到公營房屋的需求。當租金和樓價高企，政府維持高地價政策，市民房屋支出上升，自然會壓抑私人住宅需求。但問題是私人住宅需求，不單受到現時的租金和樓價所影響，市民對未來租金和樓價的預期，對私人住宅需求，特別是投資性和投機性的需求有更大的影響。
回歸前，樓價大幅攀升，市民普遍相信樓價只會持續上升，買樓必定發達，對政府增加房屋供應的決心視若無睹。當時，即使按揭供款與家庭收入比率達到80%以上，市民依然瘋狂入市，需求有增無減。
回歸後亞洲金融風暴殺到，利率高企，八萬五房屋政策開始發揮效力，樓價不斷下挫，市民對私人住宅的需求萎縮，樓宇出現嚴重空置問題。即使美國在2001年開始大幅度減息，市民供樓負擔大減，也無法刺激需求。
至於公營房屋的需求，除了受到私人住宅租金和樓價所影響，亦會受到政府的公營房屋政策所左右。市民入住公營部門的出租和資助出售單位，享受巨額補貼，有關方面若放寬申請資格（包括入息和資產上限），或者大量建屋去縮短輪候時間和提高「中獎」機會，自然會誘發更多的需求，永遠無法滿足。
根據去年人口普查的結果，公營租住房屋的每月租金中位數不過1,210元，遠遠低於私人住宅的7,500元。至於每月按揭供款中位數，資助出售單位的5,000元亦遠低於私人住宅的8,000元。而公營及私營住宅單位的實用面積其實相差不遠，中位數在400至500呎左右。
最難評估的就是來自內地及海外的房屋需求。政府的人口政策、入境及移民政策，包括持單程證及雙程證來港人士的審批，內地居民及學生來港工作及升學的安排，都會對公營及私營房屋需求有深遠影響。政府本身若搞不清這方面的政策，又如何對房屋需求作出評估？
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-09-06 A004| 時事| 壹角度 By 林本利
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