差餉物業估價署提供的樓價指數(所有類別)，以1999年為基期，每月按照土地註冊處的資料，計算樓價的按月變幅。另一個樓價指數是中原城市領先指數，以1997年7月第一周作基期，每周按照臨時買賣合約的資料，推算樓價變幅。筆者根據中原城市領先指數每月最後一周的指數，去計算出樓價的按月變幅。
按照這兩個樓價指數，由2002年至2011年的10年，樓價有8年上升，兩年下跌，每年平均升幅約9%至10%，兩個指數的結果相差不足0.5%。加上每年3%至4%的租金回報，住宅物業的投資每年平均大約13%至14%，十分不錯。
即使沒有做按揭，每年投資回報有14%，大約5年左右，資產值便可以翻一番；10年間資產值便翻兩番，100萬元可變400萬元。倘若付出三成首期，向銀行做七成按揭，回報率會更驚人。
兩個樓價指數都顯示，每年1月至4月屬升市，樓價升勢較為明顯；5月至10月較為平穩。兩個指數在11月都顯示下跌，但平均跌幅不足1%；12月屬升市，但平均升幅不足1%。從歷史數據可見，樓市小陽春確實存在。樓市在暑假較為淡靜，年尾的情況較差。
每年每個月的樓市升跌，多少反映香港家庭的生活習慣。一年之計在於春，為了方便工作或子女入學，很多父母都會在第一季入市，收樓後再花兩、三個月裝修，剛好可以在暑假期間搬遷。
踏入5月，學校開始考試，暑假又可能出外旅行，樓市自然較為淡靜。年尾前，要準備迎接聖誕和過年，要搬遷亦會延至新的一年，故此年尾樓市較淡靜。其實當交投淡靜，個別業主急於套現過年，亦正是準買家入市的最好時機。
作者曾任教理大，現為活道教育中心校監
(最新課程：新高中經濟學、BAFS、通識及英文班，請電2512 0699查詢。)
網誌：lampunlee.blogspot.com
am730 | 2012-11-09 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利
沒有留言:
發佈留言