在中央官員的指示下，特首曾蔭權在最後的一份施政報告中，顯示出「政治觸覺」，提出復建居屋。
但他所推出的新居屋政策，即時擾亂整個居屋的自由市場和第二市場，製造種種不公平現象，令市場交投幾乎陷於癱瘓，並且進一步分化社會。
自1982年居屋計劃第3B期起，居屋業主在轉讓限制期屆滿後，必須先行繳付補價才可以在公開市場出售。過去房委會出售居屋，一直都有考慮申請人的負擔能力。當私人市場樓價高企時，居屋折扣率便調高；當私人市場樓價低迷時，居屋折扣率便調低。
上世紀八十年代初，居屋折扣率高達47%，之後跌至八十年代中的20%左右。到97前，私樓價格急升，居屋折扣率上調至50%，甚至60%，兼且可以讓買家自行選擇，到樓價大跌後，折扣率又調低至30%。由此可見，不同時間認購居屋的業主，享受到的折扣率可以相差一、兩倍之多，政府的資助額相差很大。
曾特首要求房委會考慮在計算補價方面，以單位購入時的資助額視為對業主的貸款，不會跟隨日後物業市場的升跌而作出調整。換言之，倘若居屋單位市價是400萬元，折扣率是50%，即售價只是200萬元，白表居屋業主支付一成首期20萬元後，向銀行貸款九成即180萬元，槓桿比率是9倍。現在其餘的50%樓價資助額亦視作貸款，即業主總共貸款380萬元，槓桿比率變成19倍，真可算刀仔鋸大樹。日後樓價稍為下調，居屋負資產便大增。
這個新的居屋補價措施，很明顯對現有居屋業主不公，他們自然會要求享受同樣優惠，即是以購入價的資助額計算補價。但過去30年，樓市大起大跌，在不同時間入市的居屋業主當時獲得的資助額，與現在以市價計算的補價可以出現巨大差距。倘若在20多年前認購居屋，樓價不過數十萬元，政府的資助額不過10萬元左右，即使要計算利息，與現時的市值補價可以相差100萬元，甚至200萬元。
而那些在97年樓價高峰期認購居屋的業主，政府資助額可以達到100萬元或者200萬元。現在樓價回到97水平，即市值補價與原先的資助額相若。若然原先的資助額要計算利息，補價可以較以市值計算更高！若要計算利息，又如何計算呢？
居屋新補價措施對那些奉公守法的居屋業主最為不公。過去多年總共有6萬多個居屋業主以市值補價，之後才可以將單位在自由市場出售或出租。現在政府突然改變政策，這些業主卻無法享受補價優惠，他們肯定要求政府「回水」。由於26萬個仍未補價的居屋業主正觀望政府推出新措施，看看有沒有「數」，以致整個居屋市場，不論自由市場抑或第二市場，幾乎陷於癱瘓，令原本已經萎縮的成交量再進一步下挫。
其實在施政報告發表前後，已有不少人士（包括筆者）提出意見，容許居屋業主將未補價的居屋出售給「白表合資格人士」。若要在自由市場出售，依然要補價，居屋業主出售單位後，只要仍然符合白表資格，便可以在第二市場認購未補價的居屋單位。這才可以鼓勵那些無力購買私樓的居屋業主，將居屋單位出售，再認購合適的居屋單位，達到真正活化居屋的效果。
林本利
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2011-11-10 A008| 時事| 壹角度 10/11/2011| By 林本利
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