長久以來，大多數經濟學家和政治學家都相信香港的成功，有賴其採用自由經濟體系。在這體系下，主要是依賴市場的「無形之手」去分配資源，政府的干預極少。即使政府「出手」干預，都是為了修正市場失效及令市場運作得更暢順。
筆者過去也有這樣的迷思，以為香港經濟以市場為主導，經濟自由度極之高。過去10多年，美國傳統基金會一直評選香港為全球最自由的經濟體系，這更令這個迷思延續下去。很少人願意花時間，或者有勇氣去深究這個迷思的真實性。
但我們若仔細分析，便發覺到過去數十年，香港經濟被地產商操控，與教科書所說的自由經濟相距甚遠。地產商在地產業發跡，累積豐厚財富，再將他們的影響力，伸展至各行各業。
地產商操控市場
不少行業，包括電訊、能源、物流、交通、零售、商場及物業管理等等，市民都很容易找到地產商的身影。市民的衣食住行，都要直接或間接光顧地產商，選擇十分有限。地產商操控零售及物業管理兩大行業，更令新的經營者難以進場競爭。不少世界知名的超市和連鎖店，也無法打入香港市場。
香港的地產霸權，在上世紀80年代形成。1984年12月中英兩國簽署《聯合聲明》，限制每年土地供應不得多於50公頃。自此之後，本地樓價不斷攀升，平均樓價從1984年的低位每呎500多元回升，一直上升至1997年的每呎6,000多元，足足上升了超過10倍。本地幾間主要華資地產公司，透過以低價收購土地或換地建屋，賺取豐厚利潤。這些公司的股票投資回報，在這12年半的過渡期大幅飆升，每年超過20%，恒地甚至超過40%。
97回歸後，地產泡沫爆破，股市大跌，多間早前高價投地的地產公司瀕臨破產邊緣。首任特首董建華為了打救地產商，不惜動用過千億元公帑入市購買藍籌股，多次暫停賣地和出售居屋，但同時容許地產商以支持八萬五房屋政策為由，以超低價，甚至免地價，增建大量私營房屋，導致房屋供應大增，樓市從高位下挫近七成。樓市下挫，大量小業主變成負資產，但地產商依然能夠賺得豐厚利潤。
縮水樓攫取巨利
97回歸前地產商透過以低價收購農地及換地權益囤積土地，將公用事業土地改變成住宅用地，獲取豐厚利潤。97回歸後地產商透過將土地「發水」，興建大量「縮水樓」去維持豐厚利潤。現時新樓的實用率，已經從上世紀60、70年代的超過九成，跌至只得六、七成，欺騙市民以畢生積蓄認購。特區政府到最近才意識到問題的嚴重性，準備立法進行規管。
筆者過去20年，從事公用事業及公共政策方面的研究，清楚明白到地產商和大財團在市場上的操控能力。97回歸前後10多年，目睹香港樓市的大起大跌，小市民損失慘重，生活質素倒退，但大地產商卻依然能夠賺個盤滿缽滿，不能不驚嘆他們巧取豪奪，將土地及財富轉移的伎倆。就連《信報》創辦人林行止，亦曾撰文指出地產商如何透過將土地「發水」，大賣「縮水樓」而取得巨利。
窒礙社會流動性
地產商操控香港經濟，剝削小市民利益，阻礙香港經濟和政制發展。更可悲的是，地產商的勢力已伸展至各行各業，包括學術界、傳媒、法律、會計、工程等行業，令不少專業人士放下尊嚴，投向地產商的懷抱，為他們效勞。各既得利益者為了維護自身利益，自然不願意指出這些存在於香港經濟和政制的不公平現象。經濟和政制的缺陷，亦窒礙香港社會的流動性，令年青人感到不憤。
要打破地產商對香港經濟的操控，增加社會的流動性，我們除了要引入民主選舉制度，制訂公平競爭法或反壟斷法外，還要讓社會發展更加多元化，不再偏重地產和金融等只顧追求短期利潤的行業。其實，香港已經高度發展，我們是否需要繼續爭取每人每年多一千幾百元的GDP，而犧牲其他社會發展方向。這些包括重視環境保護，文藝發展，以及建立更公平公正的制度，讓年青人有更大的發展空間。
林本利博士| 作者曾任教理大，現為教育中心校監
燭光網絡: 第 79 期|第 6 頁|二○一一年七月十七日
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